2013年赣州中央城中央商务大厦营销的策略的报告.pptVIP

企业主 访谈对象:人寿保险 1、对现有新世界的办公环境满意，因所在办公场所为公司自有物业，内部布局都是根据自身需要而建设的，且有独立的停车场所。 2、对大堂装修、空调、智能化设施、会议功能较为看重。 3、暂时不考虑租赁办公场所。 4、龙南写字楼市场5年之内不看好。 5、对龙翔片区的未来发展持乐观态度。 企业主 访谈对象:江龙律师事务所 1、对现有新世界的办公环境不满意，因所在办公场所为老城区商贸三街靠红旗大道，且在3层，客户停车也不方便，人流杂乱，周边属闹市区，企业昭示性不好，希望能搬迁至离法院比较近的地方 2、希望租金在1500元/月 3、希望有充足的停车位，交通出行便利。 4、200㎡左右的办公场所觉得较合适。 5、对广告昭示有一定的要求，希望能提高企业的知名度。 6、租期希望在3-5年。 7、对龙翔片区发展觉得有信心，但龙南的写字楼市场5年内不看好。 企业主 访谈对象:天天假期旅行社 1、对现有处于文化广场附小商贸街的办公场所不满意，因在第二层，楼道过于狭小，客户上下楼不便，且没有广告位，客户不容易找到。 2、办公场所考虑购买60㎡自用，需自带洗手间。 3、希望有写字楼外立面大气，最好有玻璃幕墙，较显档次。 4、希望写字楼由专业写字楼管理经营的物业公司进行管理，物管费适中。 5、如能赠送广告位或冠名权更愿意进驻。 6、关注写字楼价位，及可租可售的升值空间。 7、现有龙南企业分布较分散，对办公场所大多自有产权或长期租赁，认为写字楼短期还不能得到发展。 经营者对写字楼的认知 1、对新城区的发展普遍看好，认可新城区未来的发展潜力； 2、租金预期值值低，租金范围在10元/㎡-20元/㎡。 对租期有要求，至少要3-5年以上的稳定租期 3、对办公的配套服务非常重视，这是他们愿意更换办公场 所的最重要原因，分别需要：良好的停车场所，方便的餐饮 配套，有不少为200㎡的会议空间，有专业的物业管理公司， 有良好的前台服务，提供其他配套服务（如租赁设备，代 定酒店，待定车票等）， 4、对硬件标准有一定要求，要求有良好的大堂装修，有空调 系统，有智能化系统。 四：写字楼市场总结 写字楼市场总结 1、市区现有市场存量小，总体在2000㎡左右，存在形式以 临街店面为主，租金不高于20元/㎡，租期至少三至五年。 2、自用客户对办公形象、软件和硬件有要求，但是更看 重廉价的租金，如果租金超出心理预期，宁愿呆在原差环境 里办公，如果租金定得较低，则可争取到一定量的自用需求客户； 3 、投资客户对写字楼类产品形式没有认知，市场处于萌芽 状态，硬件不需要太过高档，适当配置即可满足需求，成 本控制很重要。 4、物业有足够的投资回报率才可吸引到投资客户，而且物 是否有较好的出租、出售市场是他们最看重的，归根结底， 物业的最终使用功能是否好兑现是他们最关心的问题。 5、龙南的中高档办公需求严重不足，需求的快速增长时期 尚未来临，乐观预计也会在三到五年之后。在市场需求不足 的形势下，写字楼的价值也难以体现，开发风险较大，建 议控制开发量，并且功能方面避免纯写字楼，预留居住功能 第二部分： 中央商务大厦营销难点 中央商务大厦营销问题结构化分析 营销核心问题 客户目标—项目与企业目标 企业目标 目标1：打响“中央城”品牌，以赢得最大利润为项目总体战略！ 开发目标 目标1：借此项目树立开发商在当地的品牌影响，为后期持续开发打基础！ 目标2：打造成城市标杆，在较长时间内不会被超越！ 目标3：保证项目利润最大化！ 客户困惑及营销关键点 营销关键点 龙南未来的发展趋势，政策利好，城市化速度加快等条件对项目支撑，是否可以与政府商谈扶持政策支持项目？； 产品处于萌芽状态，客户对产品价值完全没有认知，依赖于营销对客户的价值引导？如何引导客户认同产品价值，从而实现产品价值 产品形态在龙南是否能够为投资客户所接受？ 现有市场写字楼类产品存量过小，未来是否有大量的实际需求？ 市场暂无公寓类产品，此类产品会被哪类自住客户及哪类投资客户接受？ 客户困惑 我们以系统性思考为基础，从整体的系统上来提出项目的解决方案。 核心问题提出 在四线城市，处于萌芽状态的市场发展过程中，如何合理的引导客户的价值认同，实现市场尚未出现产品的快速销售？ 问题解析——项目研究思路 对于四线城市需要全新定义产品价值的处于萌芽状态的产品类型项目，最需要研究的是： 如何在实体上给项目增加更多的价值？ 如何创造合理的营销价值，赢得自住及投资客户的认可？ 第三部分： 营销策略大纲 产品定位 我们的客户是谁？ 总体营销节奏及营销思路 如何做足营销功课，将营销价值提升到最大？ 如何实际增加客户可感知的产品配置从而增加项目价值？ 定位思考 我们改给产品一个什么样的定位