上海大通2010年无锡VPARK的项目营销建议书.ppt

周边在售楼盘对比 项目名称 项目地址 销售均价 装修情况 销售率 万商美寓 新区纺城大道288号 6200 毛坯 20 嘉饰茂国际广场 崇安区锡沪东路99号 9500 装修 18 甲壳虫2933 崇安区锡沪东路299号 7000 毛坯 86 名品城二期 崇安区锡沪东路2号 7000 毛坯 23 D-PARK 崇安区锡沪路华夏家居港对面 9500 装修 98 晶石国际中心 锡山区东亭中路20号 10000 毛坯 未开盘 蔚未来 锡山区华夏路、新明路交汇处 7600 毛坯 90 梅里新街口 新区锡华路、锡甘路交汇处 6000 装修 98 上海第一广场 新区锡士路6号 19000 装修 未开盘 长江一号 新区旺庄路、长江路 12000 装修 未开盘 MARK铭城 新区长江北路153号 8000 毛坯 68 从上述表格可以了解到，目前在售的酒店式公寓基本集中在崇安区和新区区域内，尤其在锡沪东路沿线聚集了较多的酒店式公寓，其中晶石国际中心与万商美寓距离本项目相对较近，分别位于锡山区和新区。 在售楼盘位置示意图 1—红豆国际 2—D-PARK 3—名品城2期 4—嘉饰茂 5—蔚未来 6—甲壳虫 7—晶石国际 8—万商美寓 9—梅里新街口 10—MARK铭城 11—第一上海国际 12—长江一号 项目销售价格制定思路 根据本项目的市场定位及区域周边商业项目开发状况，结合区域酒店式公寓的销售水平，运用市场比较法制定出符合市场规律和购买群体承受能力的价格。 制定销售策略 展开销售市场数据调查 制定综合素质评定标准及评分 项目销售平均价格的确定 销售价格确定原则 项目销售价格制定原则 评 分 规 则 对每个项目进行-1～2分的打分： 2分：很好 1分：较好 0分：较差 -1分：很差 各项目打分之和为项目评价总分，对照评分等级可知项目立地环境的最终等级。 No. 要素 满分 评分原则 1 立地条件 2分 位于城市商业中心 地块规整有利于商业布局及规划 项目周边在建、拟建的住宅设施 2 交通状况 2分 紧邻城市主干道 公共交通，易达性 道路基础状况 交通流量 3 商业竞争态势 2分 竞争对手比较少 有一定客源基础 竞争对手位置 竞争对手规模 4 周边消费潜力 2分 人口增长率 周边人口密度 消费性支出 5 周边配套设施 2分 周边配套设施完善程度 在目前区域内的酒店式公寓项目中，除了位置、规模、环境各有千秋外，其他内在质素的差异性并不十分明显，而本项目的产品定位和价格定位将是夺取市场的重要法宝。为对本项目制定一格合理的价格，我司共选取与本项目相邻的6个项目具有可比意义的楼盘按上述的比较法，将每个项目的各种因素的得分乘以各自的权重再求和，从而计算出本项目的价格。 项 目 名 称 立地 条件 交通 状况 商 业 竞 争 消 费 潜 力 配 套 设 施 综 合 得 分 评价 万商 美寓 0.6 0.7 0.7 0.6 0.8 3.4 项目位于新城纺城大道，距离本项目约1公里，周边设有公交站点，但目前人气明显不足，无任何商业配套设施。 晶石国际中心 0.9 1 0.9 0.8 0.8 4.4 项目位于锡山区内，相比本项目，该案距离市中心的位置相对较近，是区域内目前在售的唯一产权式酒店，10年包租，房型较为单一，只有65平方米一种房型。 嘉饰茂国际 广场 1 1.1 0.8 0.9 1.1 4.9 项目是位于崇安区锡沪东路沿线，是一幢5.9米层高的LOFT精装酒店式公寓，目前主要销售的是该项目的商铺部分。 甲壳虫2933 0.9 1.1 0.8 0.9 1 4.7 项目位于崇安区锡沪东路，紧邻嘉饰茂国际广场，项目为3.9米挑高，毛坯交房，该案面积较小，在29-33平方米，因此总价较低。 名品城二期 1.1 1 0.8 0.9 1 4.8 项目位于锡沪东路、江海路，与嘉饰茂、甲壳虫同属一区域内，项目为平层毛坯房，相对周边的住宅售价较低，目前该案在无锡广告幅度较大，随处可见该案的横幅。 D-PARK 1 1.3 0.9 0.9 1.1 5.2 项目位于锡沪东路商圈内，是创意产业基地项目，为5米层高的LOFT办公，该案自身配有大型商业中心和酒店，地铁二号线在该案设有出口，大大提升了该项目的升值空间，因此价格相对区域内其他毛坯房较高。 本项目 0.6 0.7 0.8 0.7 0.7 3.5 本项目位于无锡产业外包基地内，项目地块尚处在平整阶段，南边的塞维拉广场也在进行整体改造，区域未来受政府良好的规划，有较大的升值潜力。 项目销售价格的确定 项目名称 平均分 比较值 项目均价 （元/㎡） 比较均价 （元/㎡ ） 项目权重 （%） 权重均价 （元/㎡ ） 万商美寓 3.4 1.03 6200 6386