上海青浦沁风雅泾别营销的的策划的方案74PPT2008年天地行.ppt

2007年至今高富丽源联排别墅成交均价为12642元/平方分米，月均去化套数为0.8套。 高富丽源 开发商：上海三象房产发展有限公司 物业地址：青浦赵巷新城镇乐路199弄 产品类型：联排 交房标准：毛坯 占地面积：13万平方米 建筑面积：9.1万平方米 容积率：0.7 绿化率：40％ 总户数：466套 主力面积：175－216平方米 主力总价：182－225万元/套 开盘日期：2006年8月 纳入网上销售套数：223套 销售套数：194套 销售率：87％ 成交均价：10287元/平方米 月均去化套数：10套 物业管理费：1.8元/平方米/月 合生朗廷园 2007年至今合生朗庭园联排别墅成交均价为10397元/平方分米，月均去化套数为9套。 合生朗廷园 开发商：上海青池房地产开发有限公司 物业地址：嘉松中路6633弄 产品类型：双拼别墅 交房标准：毛坯 占地面积：24万平方米 建筑面积：12万平方米 容积率：0.5 绿化率：40％ 总户数：144套 主力面积：202－297平方米 主力总价：207－305万元/套 开盘日期：2006年9月 纳入网上销售套数：134套 销售套数：131套 销售率：98％ 成交均价：10210元/平方米 月均去化套数：7套 物业管理费：3元/平方米/月 流水云墅 2007年至今流水云墅联排别墅成交均价为10257元/平方分米，月均去化套数为7套。 流水云墅 开发商：上海绿地云峰置业有限公司 物业地址：嘉松中路6453号 产品类型：独栋、联排、双拼 交房标准：毛坯 占地面积：11.6万平方米 建筑面积：5.8万平方米 容积率：0.5 绿化率：50％ 总户数：221套 主力面积：202－227平方米 主力总价：219－246万元/套 开盘日期：2005年4月 纳入网上销售套数：148套 销售套数：145套 销售率：98％ 成交均价：10835元/平方米 月均去化套数：5套 物业管理费：2.8元/平方米/月 西郊美墅 2007年至今西郊美墅联排别墅成交均价为10835元/平方米，月均去化套数为6套。 西郊美墅 板块内楼盘纳入网上销售的存量逐渐减少，大部分楼盘均处于尾盘销售，受此影响2007年两大板块的成交均价主要集中在10000－12000元/平方米之间。 未来区域内仍将有楼盘陆续有少量供应量上市，而报价基本在15000－17000/平方米左右，价格有明显涨幅。 整体市场及区域市场供不应求的情况日益显现，竞品个案销售情况良好。 区域竞争价格总结及市场预期 市场预期：青浦徐泾板块联排别墅市场仍具有一定的发展潜力。 产品分析 PART　2 区域内在售的联排别墅较少。 机会点（O）： 别墅用地停批，决定了别墅产品的市场稀缺性，供求关系失衡。 项目前期销售打下基础，一期今年六月交房，可望为小区带来较为充足的人气。 威胁点（T）： 受宏观调控影响，整体市场还处于疲软状态，观望气氛浓重。“限外令”出台，抑制了外籍客户购房的需求。 部分综合性住宅项目为提升品质而设置少量的联排或双拼别墅，可能抢夺部分客源。 产品SWOT分析 产品SWOT分析 小区规模：项目规模适中，规划大气、布局严谨，双拼与联排交错，空间感强。 优势(S)： 开发团队：实力开发商，保证项目的国际化品质；超豪华设计班底、品牌物业管理公司，充分体现产品国际化品质。 地段：位于成熟的别墅开发区，地理位置得天独厚，周边交通干道与公路网络发达；区域内生活配套较为成熟，国际化学校及高尔夫球场成就国际化人文与居住环境。 自然景观：天然水系蟠龙港自然环成小区4大产品类型的，成就项目原生态景观概念。 建筑风格：新亚洲风格，简约而不失优雅、特色鲜明。 细节处理：精致细节处理，如在户外设置电表箱等，保证了居家私密性和安全感。 会所设施：会所设施丰富、业主可免费使用，增强客户的归属感。 内部空间：单体建筑面积控制合理，空间大而开阔，采光面丰富，并附送大面积地下空间和超大露台。 优势(S)： 北邻沪青平公路，部分物业可能会受到视觉、尘土与噪音的影响。 劣势(W): 联排和双拼别墅交房时间较晚。 本土客户对新亚洲风格认知度不高。 产品价格定位 住宅市场整体供求失衡状态还将持续相当长时间； 土地稀缺导致别墅产品稀缺，区域内竞争产品少； 产品本身设计独特，个性鲜明； 一、二期独栋别墅的销售奠定的高端客群基础。 由此，我们建议项目三期的销售单价为 人民币18000－20000元/平方米左右 主力总价为：350万-500万元左右 别墅类房屋个体差异较大，在估价时构成因素较多，但其中主要差异体现在别墅个体因位置、朝向、单体容积率、交通道路的不同而造成的环境差异。 单价制定 位置参数：位置对别墅而言起至关重要作用，是别墅价值的主要构成。 朝向参数：别墅单体中各重要