第8篇 土地增值税法.docVIP

第八章　土地增值税法 ? 　　该税种本身是企业所得税税前允许扣除的税种之一，同时该税种的计算也涉及营业税、城建税、教育费附加和印花税，所以它是一种综合性比较强的税种。该税种的税率采用的是四级超率累进税率。　　重点与难点　　征税范围、增值额的确定、应纳税额的计算、税收优惠政策、税收征管制度。　　一、征税范围（掌握）　　1.征税范围　　（1）转让国有土地使用权　　（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让　　2.征税范围的界定：（三个条件）　　（1）土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税　　（2）土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税　　（3）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税　　【例题·多选题】判别一项行为是否缴纳土地增值税的标准有（　）。　　A.转让的土地使用权、地上的建筑物及其附着物是否为国家所有　　B.转让的土地所有权、地上的建筑物及其附着物是否为国家所有　　C.土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让　　D.土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让是否有偿 　　[答疑编号357080101：针对该题提问] ? 『正确答案』ACD 　　3.征税范围的具体判定（考核比较频繁） 有关事项 是否属于征税范围 1.出售 征税。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。 2.继承、赠予 继承不征（无收入）。赠予：（1）赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征（2）间接性公益性赠予不征。 3.出租 不征（无权属转移） 4.房地产抵押 抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 5.房地产交换 单位之间换房，属于有收入，征；个人之间互换自住房不征。 6.以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。 7.合作建房 建成后自用，不征；建成后转让，征。 8.企业兼并转让房地产 暂免 9.代建房 不征（无权属转移） 10.房地产重新评估 不征（无收入） 　　【例题·多选题】下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（　）。　　A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的　　B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的　　C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的　　D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的 　　[答疑编号357080102：针对该题提问] ? 『正确答案』ABC 　　二、纳税人（了解）　　土地增值税的纳税义务人不分经济性质、纳税人性质、内外资性质、部门等。　　三、土地增值额的计算（运用）　　土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税的计算公式是：　　应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数　　计算时注意分步骤列式计算，第一步，确定应税收入；第二步，确定扣除项目；第三步，计算土地增值额；第四步，计算增值额占扣除项目金额的百分比，以便确定适用税率和速算扣除系数；第五步，计算应纳税额。　　土地增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额　　1.转让房地产取得的收入：包括货币收入、实物收入和其它收入。　　2.确定增值额的扣除项目　　第一种情况：转让新建房产可以扣除的项目：　　（1）取得土地使用权所支付的金额　　纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。　　（2）房地产开发成本　　它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。　　（3）房地产开发费用　　它指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。具体情况：　　纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房产地开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内。　　纳税人不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房产地开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。　　此外，利息支出要注意：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。　　（4）与转让房地产有关的税金　　与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税5%，城市维护建设税（7%、5%、1%），印花税0.5‰。因转让房地产缴纳的教育费附加3%，也可视同税金予以扣除。　　房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。