北京金碧湖畔别墅的项目推广的的策划的报告57页2007年.ppt

金碧湖畔Ⅱ客群的共同特点 广告推广助力开发商完成销售目标。 建立更明晰的项目形象，形成友好的、深入人心的推广形象。 根据销售进程，策略整合，战术细化，实现合理市场消化。 PART 3 客群定位 （客群描述） 因为每个消费者都是一个独立的个体，每一类消费群体都有自己的精神属性，房子是用来承载消费群体生存的空间，是有生命的、情感的，生命在于变化，不同的消费群体有着不同的阅历、不同的心理价位、行为习惯和消费特征。 因此，金碧湖畔也要寻找到与项目气质相同的客群，这对今后推广的阶层语境的构建起到决定性的指导作用。 ＋ 健康：绝无仅有的生态环境、有益于释放压力的环境 人文：符合“我”审美情趣的环境、互相尊重的邻居 人文：建造与整个小区气氛吻合的配套设施；配备符合住户文化观的艺术和教育设施；智能化的服务手段 健康：保证住宅的高品质；建造原生态的园区环境 必须满足的需求 基本的需求 生理需求（饥饿、口渴、居住…） 安全需求（安全、保护） 社会需求（归属感、爱情） 尊重需求（自我尊重、赏识、地位） 自我实现需求（自我发展和自我实现） 马斯洛需求层次 一间能够遮风避雨的房屋、干净整洁的环境、及时的物业服务… 周全的保安措施 感觉自己“属于这个社区”，不仅因为这里是“我的家”，而且周围的人都是“和我差不多的人。” “这个社区是为我这样的阶层设计的，我的需要在这里都会被理解和满足。” “这里的环境和气氛与众不同，让我感到真正的愉快和舒适”，“在这里，我的生活将会变得更好。” 金碧能够满足的需求 金碧湖畔的信念体系 健康：积极、豁达、开朗的人生态度，面对今后充满信心 人文：宽容内敛 借助马斯洛的需求层次理论，我们将金碧湖畔的信念系统进一步细化。同样，这也应该是我们的目标客群的生活观。 在行业中处于领袖地位，属上升阶层 多数拥有海外教育经历，属高知阶层 具备良好的艺术鉴赏力，属文化阶层 注重家族文化的传承，属传统派阶层 开放、包容、国际化，属高素质阶层 拥有理智的投资判断，属理性阶层 我们的客群关键词 上升阶层 高知阶层 文化阶层 传统阶层 高素质阶层 理性阶层 PART 4 策略执行 第一阶段：2007年9月22日之前 开盘预热期 销售目标：认购10套。 第二阶段：2007年9月22－12月31日 开盘强销期 销售目标：认购20套。 第三阶段：2008年1月1日－7月31日前 持续销售期 销售目标：认购20套。 [ 销售目标 ] 销售额： 2008年7月31千实现销售合同额3.5亿（约50套），其中，2007年12月31前实现销售2亿元（约30套），回款1.5亿元 销售价格： 成交均价超过13000元/平方米 [ 推广目标 ] * 金 碧 湖 畔 Ⅱ期整体推广策略提报 2007年8月25日 PART 1 市场定位 PART 2 产品定位 PART 3 客群定位 PART 4 策略执行 前 言 在前期推广筹划工作中，经过反复的探讨，双方达成一致意见对北区保持金碧湖畔贰期的案名不变；在今后的推广中继续以“稀缺纯独栋别墅”作为产品重要特性向市场推出。 PART 1 市场定位 （竞争环境分析） 鉴于本案的区位与产品特性，选取了亚北别墅区、中央别墅区以及潮白版块一些与本案形成竞争的项目作为研究案例。 亚北区域07年在售项目 4系 276 76％ 0.2 100000㎡ 600000㎡ 北美 06.11 中海瓦尔登湖 2系、3系 340 50％ 0.44 110000㎡ 230000㎡ 现代 07.4 湾流汇 3系 497（一期100套） 59.32％ 0.37 200000㎡ 690000㎡ 现代 06.7 长河玉墅 3系、4系 700 48.3％ ＜0.4 360000㎡ 573620㎡ 北美 05.7 保利垄上 4系 156 52.6％ 0.41 82000㎡ 210000㎡ 学院派 06.5 麦卡伦地 3系 一期（262套） 60％ 0.35 410000㎡ 1600000㎡ 西班牙 05.6 壹千栋 2系、3系 600 60％ 0.33 250000㎡ 800000㎡ 北美 03.11 纳帕溪谷 5系 550 63％ 0.3 220000㎡ 657500㎡ 北美 05.12 东方普罗旺斯 主力户型 规划户数 绿化率 容积率 总建面 总占地 建筑风格 开盘时间 名称 亚北区各项目基本数据 151 3 2％ 1 0.7％ - 79 52.3％ 68 45％ 合计 147 - - - 79 68 湾流汇 4 3 1 - - - 东方普罗旺斯 合计 6系 5系 4系 3系 2系 项目名称 今年亚北区总供应量为780套，其中新增供应量只有东方普罗旺斯和湾流汇，其他项目无新增供应量。 东方普罗旺斯为千万以上项目对我们不构成直接竞