华业行北京韩建新鹿国际的项目商业市场调研及的的策划的报告52页2008年.ppt

项目销售建议： 案例分析2： 项目名称：天作·万瑞购物中心 商业面积：约20000平米（分为临街底商和内部商业街） 售价： 底商：均价50000－60000元/平米 商业街：35000元/平米 销售情况： 本项目于2007年6月开盘，目前商业部分80％－90％已售完。 根据租金初步推导的销售价格： 本案每层平均销售价格= 本案每层平均租金×10年×365日 其他楼层的平均销售价格依此类推，并在招商执行环节中进行调整，并在开盘前根据招商租赁情况进行微调。 本项目销售收益预测表 分区 主营业态 平均租金预测 平均售价测算 建筑面积 总销售额 地上一层 商务休闲配套 22元/平米/日 80300元/平米 12928.74㎡ 1038177822元 地下商业 生活、娱乐业态 9元/平米/日 32850元/平米 18420.92㎡ 605127222元 独立商业 主力餐饮 10元/平米/日 36500元/平米 5030.25㎡ 183604125元 总计 如100%出售，则可实现销售均价为：50217.5元/平米 总体销售金额为： 1826909169元 如除去地下商业部分，则整体地上商业可实现均价为：68031.8元/平米 销售价格推导： THANK YOU！ Copyright ? 2004 FUTUREFIELD Consulting Real Estate Services * * 紧依六大版块 奥运版块 金融版块 中关村文化版块 国家机关 行政版块 本案 西单、王府井 商业版块 CBD商务版块 国家机关行政版块 党和国家机关最为集中的现代办公区 特殊的区位特征 国家审计署 国土资源部 国家药品监督管理局 财政部 教育部 国家信息中心 国家国内贸易局 国家工商行政管理局 建设部 国家轻工业局 北京金融街已基本建成，中国人民银行等30多家金融机构和650余家国内外企业在此落户； 其中全国性商业银行17家、全国性保险公司9家。中国电信、中国移动通讯等一批国家级信息通讯企业、金融服务类中介公司也聚集在此。 北京金融街将建成北京地区资金最密集、市场最活跃、资讯最发达、设施最完善、环境最优美的国际化金融服务中心。 中关村文化版块 　众多高等学府、纪念馆位于周边，文化氛围浓厚； 　距离中关村高科技园区较近。 外交学院 建工学院 北京工商大学 徐悲鸿纪念馆 鲁迅纪念馆 轻工业学院 工运学院 位置：紧临西城区交通主干道的绝佳位置和卓越展示效果是本案的第一大亮点。 交通：轻易拥有城市环路交通的便利，南北东西、四通八达，出行十分便捷。 环境： 人文环境：地处文化气氛浓郁的北京西区。 经济环境：区域内已形成独特的集商务、政务于一体的消费氛围。 本案现状分析 关键词： 西直门核心地带 高消费人群 机关、企业、高校林立 综合配套完善 本案商业的价值体现： 本案SWOT分析 优势： 西直门核心地带 规模适中 临街面长、独立商业支持 项目本身可以形成环形交通 沿线区域正在形成的聚集效应 区域繁荣的领跑者 劣势： 商业氛围有待培育 自身竞争 机会： 西区潜在的消费市场 西直门周边商业物业供应量小 市场供需关系的良性发展 不断增长的整体需求 威胁： 西直门西北角、白颐路、西二·环沿线的 同类产品市场供应 政策的影响 百货业态： 本项目层高、柱距、核载、面积等均满足百货业开店物业条件，但百货店通常选择商业核心区域经营，本项目所在位置和周边商业环境不适合百货业的发展。 业态 层高（m） 柱距（m） 面积（m2） 核载（kg/m2） 发展意向 超市 6m 8m-9m 3000-20000 500-800 居住人口密集 超市业态： 本项目层高及面积都能满足大卖场等业态开店条件，但考虑到本项目的高端定位以及未来入住的高端客户的因素，项目可以规划3000--4000平米左右的精品超市作为配套。 品牌折扣店： 本项目层高、柱距、核载、面积等均满足品牌折扣店开店物业条件，但品牌折扣店可支付租金偏低，就项目档次和综合经济效益评定，品牌折扣店不是本项目最佳选择。 高档餐饮业： 高档餐饮具有形象好，聚客能力强，吸引人气等特点，可以作为本项目最佳选择之一。 金钱豹 多选择写字楼、公寓集中的商务区，作为商务配套。 健身娱乐业： 本项目基本可以满足健身娱乐业开店条件，高端健身项目可以吸引高端消费群体，并且提升项目档次、丰富项目服务功能，可以作为本项目选择业态之一。 业态 层高（m） 柱距（m） 面积（m2） 核载（kg/m2） 发展意向 精品店/汽车展厅 5m 8m-9m 200--800 500-800 形象好、人流量大，偏好高档写字楼或酒店首层 精品店/汽车展厅： 本项目完全满足精品店以及汽车展厅条件，此类业态通过商品的陈列、灯光以