合富辉煌2011年8月灿邦地产惠州六地块分步开发的策略整合的报告.ppt

大亚湾的城市将在2012年逐步形成阶段，城市居住价值体现 参照城市新区房地产市场发展历程，大亚湾房地产市场将经历几个发展阶段 传统惠州人对于交通时间的距离敏感性较高，基本不会考虑较远板块；在选择作为第一居所时，一般希望车程在20分钟以内； 新惠州人更多的考虑的是惠州的资源，往往对区域及距离相对模糊，愿意为更好的资源付出时间成本； 深圳等外地人由于要以投资或旅游度假“第二居所”为主体，会更多考虑大交通的便捷性。 客户来源： 惠州人：籍贯在惠州 新惠州人：跟惠州有三缘关系 外地人：周边投资客户（深、广、穗） 财富层次： 按照顶级、高端、中端进行划分 项目周边房地产项目虽多，但配套尚未起步，整体环境不够成熟 地块内部平整，整体开发难度不大 项目周边房地产项目不多，配套尚未起步，整体环境不够成熟 地块内部平整，南边有一定落差，整体开发难度不大 房地产陌生区域，短期内配套欠缺，但景观资源较好 地势平整，有利项目整体布局 【听涛雅苑地块 】区域属性：环境、配套 立势、打基础 企业品牌提升，产品升级 品牌、地块醇熟，价值提升 开发策略---时间节点示意 启动期 启动3774 启动红树林 启动DADA草地 启动湾鼎上院 发展期 成熟期 2012年11月，3774销售 启动听涛雅苑 2014年5月，湾鼎上院销售 2013年2月，红树林销售 2014年3月，灿邦二期销售 项目启动 项目回现 2013年6月，DADA草地销售 2012年3月 2012年5月 2013年6月 2013年8月 2014年3月 2014年12月，听涛雅苑旁销售 启动灿邦国际二期 2012年9月 启动灿邦商业 2015年8月 2011，宏观政策及三限要求灿邦地产专注做好一个项目，做出精品；借助旁边的新华联等几个大项目一起做大做精，暂不适宜多项目开发；做好其它项目开发前的各项准备。 2012年，3774项目处于大亚湾成熟地段，项目较小，可实现快销，最先启动。 2013年，红树林公园项目和DADA草地项目周边配套逐步完善，且具备开工条件，两个项目可支撑灿邦地产打造名盘行家。 专注做精品 2012起势年 打造名盘 中心区领航者 专注做好灿邦国际项目出精品 单体项目 快速销售 走产品差异化，抓建筑质量 树良好市场口碑 各项目开发节点安排思考 完成从豪宅专家—名盘专家—中心区领航者升级 不与其它地产大鳄抢市场，专心只做大亚湾中心区项目，2014年开始启动其它项目开发，全面升级企业品牌形象，灿邦地产鼎立大亚湾。 各项目定位思考 3774项目------年轻的大亚湾 8090后的大亚湾，小户型送大面积 红树林项目------大亚湾都心、深圳人的“红树东岸”，产品偏大户型 DADA草地旁项目-----火车站商务居住区，中小户型为主 湾鼎上院------高台阔府、深宅大院、山海大家，产品偏大户型 听涛雅苑旁项目-----占地17000平米，容积率4.5的综合各类户型项目 “ 双高速起点站”“爱情终点站” 各项目物业发展及产品研究建议、相关经济测算在后续专项提报。 企业形象定位： 灿邦地产----- 为大亚湾的崛起而造城！ THANKS！ 项目所处位置为大亚湾房地产开发陌生区域，除民房外，周边无房地产开发项目 由于通达性问题，短时间内，周边配套难以起步 项目地势较高，西南边拥有绝佳山景、海景资源 景观资源 民房 【 湾鼎上院 】区域属性：环境、配套 * 本项目 技术经济指标 总用地面积 7000㎡ 地上建筑面积 44782.5㎡ 地上建筑面积 5600.3㎡ 总建筑面积 50382.8㎡ 其 中 计容面积 43398㎡ 不计容建面 1384.5㎡ 容积率 6.2 建筑密度 26.5% 绿地率 28.8% 停车位 348辆 总户数 261户 【湾鼎上院】经济技术指标 * 【 湾鼎上院 】区域属性：项目四至分析 皇廷?波西塔诺项目 东:进港路，民房 西：民房，山景 西南方向:澳门湾的海景景观 东 北 南 西 项目四至景观分析： ——北面紧邻螺岭沙场，山下为皇廷·波西塔纳别墅项目 优：波西塔纳项目的成熟带动的配套及区域成熟会使项目增值。 劣：沙场紧邻本项目，会对本项目产生一定影响。 北面——紧邻螺岭沙场，山下为波西塔纳 【 湾鼎上院 】区域属性：项目四至景观分析 项目地块 螺岭沙场 皇廷·波西塔纳 项目四至景观分析： ——澳门湾海景景观，山下有较少民房 优：一线海景资源，是未来项目开发可利用的核心价值点； 劣：民房直接影响海景观赏性。 南面——澳门湾海景景观 【 湾鼎上院 】区域属性：项目四至景观分析 项目地块 项目四至景观分析： ——西面主要山景资源 优：高地势，饱览对面山景，景观资