同策2011年2月20日青岛保利海云庵的项目2011的策略执行动作.ppt

保利海云庵项目2011策略执行动作;文化地产三大模式——;8700元/㎡价格，10.4万平米体量， 9亿销售目标，1020套房源。;立足于文化地产的出击——;——保利品牌价值在青岛如何深度打造？ ——地块价值（价值高地价格洼地）如何扩开？ ——项目营销目标如何实现？;总 体 推 盘 思 路;推 盘 脉络;牌; 保 利 地 产： 青岛文化地产领军人物;A1线：保利品牌深度塑造;品牌现状;2011保利品牌重塑——“保利在青岛”;保利品牌执行策略：保利在青岛;轰炸式活动形式： 在1月邀请朗朗来青岛家乡举行新年音乐会， 以青岛城市变奏为主题，为项目融入文化底蕴， 借朗朗国际形象为项目加分，启动项目的首次完美亮相。;朗朗新年音乐会爆破点：;保利品牌执行策略：保利在青岛;轰炸式活动形式： 在4月初在青岛举行故宫文物展览——十二兽首展，借青岛从未有过的国宝级文物展览，聚焦全城市民及媒体的关注，提升保利品牌的实力口碑，从而实现保利品牌价值的重塑和深化。;十二兽首展爆破点：;保利品牌执行策略：保利在青岛;轰炸式活动形式： 在10月初结合后续的房源推出，持续通过活动放大文化的扩散面。 邀请文化界的先辈余秋雨前来青岛进行宣讲，加深项目文化烙印。 同时邀请百家讲坛经典代表于丹教授现场亲授，提升客户参与兴趣。 以大师的震撼力提升家长及孩子参与的兴趣，提升文化氛围的持续营造。;保利会维系：长线客户情感营造;地;土地价值线策略：深度重塑“价值高地”;土地价值线策略：深度重塑“价值高地”;土地价值线策略：深度重塑“价值高地”;销;传达传统与时尚的项目特质 缔造青岛CCD文化第一大盘！ 完成项目的销售任务！;;广;第一阶段：销售前期;;第一阶段营销目的;第一阶段媒体配合;售楼处;3月：剪纸文化体验时尚彩绘体验 3月在售楼处邀请民间知名剪纸艺人和时尚彩绘大师，至售楼处现场，同时展开剪纸和人体、实物彩绘的现场展示，将项目传统与时尚的并融、碰撞感进行传达，并现场准备工具和材料，让客户亲临体验，同时将剪纸作品和彩绘作品作为礼品赠送给客户，在吸引客户到此合影留念的同时，提升关注度和人气。;第二阶段：强势销售期;;第二阶段营销目的;第二阶段媒体配合;形式：5月份邀请青岛本土泥塑大师（如刘世普）、青岛著名雕塑家（如张白涛）现场制作泥塑面人、现场进行雕塑。所泥塑的面人和雕塑的项目需为与项目卖点相承袭的，客户可带自己的孩子前来参观体验，在现场为孩子们进行赠送，并按照孩子们的喜好进行定制，由于保证售楼处的长期旺盛人气，使售楼处成为小孩子心目中的理想去处。;第二阶段相关动作;第二阶段相关动作;第二阶段相关动作;第三阶段：持续销售期;;;第三阶段营销目的;第三阶段媒体配合;6月：戏曲原创音乐现场体验。 由于项目靠近海云庵，民俗的文化风情使得梨园的气氛也较为浓郁，在6月份围绕传统文化进行梨园戏曲的现场献唱，同时配合传统文化的展示，邀请岛城知名原创音乐团队，如舞轻扬或小强等，进行现场原创音乐的演绎，使得项目的传统和时尚融合再次深化。;7月：书法时尚生活方式体验。 在7月将青岛著名书法大师邀请至售楼处现场，在售楼处现场准备工具和材料，先手挥毫进行书法，让客户亲临感受大师风范，并围绕项目卖点展开撰写，赠送客户。同时，围绕时尚生活方式植入现场，如邀请印度大师进行瑜伽或普拉提现场示范，以及现场进行时尚生活方式的讲解等，不断刺激强化项目的时尚感，与传统的文化内核相呼应。;8月：现场绘画陶艺体验。 在8月传统绘画与陶艺相结合的现场体验，邀请岛城知名工笔画大师进行现场绘画，并邀请岛城知名陶艺名家至现场，通过现场准备的相关物料，增加客户及孩子现场体验的机会，保证客户的参与热情，并允许客户自行参与制作的陶艺上刻上名字，带走留念，营造口碑效应。;第三阶段相关动作;用; 我项目总体量为300790㎡，其中一期住宅140112㎡ ， 以住宅8700元/㎡的均价，考虑商业和车库价格， 我项目总营业额约为12亿， 按1%推广费用进行提取， 我项目一期推广费用约为1200万元。 2010年为营销关键节点，推广费用占到85%左右， 约为1000万元。;费用比例分配;THE END！ THANK YOU！