土地增值税清算及税收的的策划.ppt

土地增值税清算政策解读及策划 陈萍生 chenps060@ 主要收获 一、准确理解最新房地产土地增值税政策 二、合理运用税收政策处理本单位的税收问题和税收策划 三、了解土地增值税税务检查常见问题，消除问题隐患 四、释疑税收疑难问题，交流财税处理技巧。 第一讲 土地增值税政策解析 第二讲 应税收入和扣除项目的政策解析 第三讲 常见问题及主要检查方法 第四节 土地增值税主要策划方法 第一讲 土地增值税政策解析 第一节 征税对象及范围 土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。分析： 一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。 二是只对转让的房地产征税，不转让不征税。 三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。 第二节 土地增值税预征 财税字［1995］048号 对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务机关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报,并按规定比例预交,待办理决算后,多退少补。 《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号） 一、土地增值税预征率 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定： （一）普通标准住宅1.5%； （二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%； （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。 普通住宅标准应同时满足以下条件： （1）住宅小区建筑容积率在1.0以上。 （2）单套建筑面积在120平方米以下。 （3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 各省可根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。但单套建筑面积和价格标准向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。 第三节 核定征收 一、《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。 （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 二、豫地税发〔2010〕28号 第二条、土地增值税核定征收率 （一）普通标准住宅2%; （二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%; （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%； （四）符合第三条第（二）项条件的8%。 第三条、土地增值税的核定征收 所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列（一）、（二）项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。 （一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。 1.能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的； 2.能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的； 3.收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的； 凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。 （二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。 1.擅自销毁账簿； 2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的； 3.依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的 4.虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的； 5.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的； 6.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。 第四条、所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。 转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。 第九条、各级税务机关应认真贯彻落实文件精神，积极做好土地增值税预征率和核定征收率调整的宣传和准备工作。2010年4