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二零零四 年 八 月
东奥房地产公司广告策划方案
2004年8月4日
前言
本策划书分为两大部分,第一部份是对本项目总体策划进行阐述,而第二部份是针对住宅发售而制定的推广策略和相应的工作计划。
策划思路
我公司认为,策划的关键是让项目持续旺销,旺销的核心是销售力。围绕这一理念,我们分别以销售力分析、销售力提纯、销售力提升、销售力传播、销售力实现等多方面进行阐述。
.
第一部分:销售力全攻略
.
一、销售力分析
1、市况概略
(1)政策环境:
大力启动住房消费市场
从全国来言,自1998年的第十五次全国人大以来,中国的房地产作为未来的中国的四大经济支柱,其政府的政策即发展房地产是今后的发展重点之一。2004年3月,政府规范了房地产市场,更加坚定了政策的立场。
从淮安市的状况来讲,自三淮一体战略实行以来,以淮安市为中心,淮阴县和楚州区为两翼的战略,给淮安的发展带了很大的机遇,淮阴县的重镇——王营,其战略的位置便成了商界兵家必争之地。于是,便需要一个高档时尚的居住小区。而在淮阴县的住宅开发方式却还停留在原先样式。
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(2)市场环境:
住宅旺销势头不减,个人购房成为主流。
随着房地产二、三级市场的联动及各种促销政策与措施的出台,淮安市城镇居民购房意识不断增强,住房销售面积大幅提高。
.
(3)行业环境:
随着实物分房福利的取消以及城市居民购房意识不断增强,商品房销售价格持续攀升,但对于淮阴县来言,其拥有现代化、时尚并结合大自然的高尚住房还未出现。
2、竞争对手类比
3、项目理解/分析/总结
(1)项目理解
总占地面积:103600M2 容积率:0。88
总建筑面积:91130M2 绿地率:31%
规划居住人口:1428人 建筑密度:26%
归纳如下:
SWOT分析
S—优势
发展商将不同年龄层次的人的活动特点与小区的设计相融合,为提升项目的人性价值奠定基础。
组团式发展策略,是项目长期开发建设中消费者、发展商双方满意的保证。
紧贴盐河,除了将以河作为道路结构,将园林景观融入到小区设计中,是独一无二的自然资源优势。
发展商自有高水平的开发队伍和销售,并在淮安市内小有名气,可给消费者带来更多的信心保障。
淮阴县政府即在小区对面,从政策趋势来言,必然属于持续开发地区。
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W—劣势
项目发售时没有现楼,小区尚未形成,会影响买家信心,增加销售难度。
项目周遍仍为杂乱无章的平房小住户,区域环境,短期内难以完全得到改变。
。
O—机会
项目规模宏大(满足不同要求),配套完善,低密度布局,绿化面积大,对买家有很大的吸引力。
三淮一体的战略提出向南北发展的城市规划策略,为
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