彩虹之岸楼盘年度营销的的策划的报告.doc

阳光带·海滨城2期 ---彩虹之岸 2003年营销策划报告 彩虹之岸项目组 2003年四月 报 告 大 纲 一、项目及片区概况 二、地产市场概况 三、项目SWOT分析 四、项目定位 1、物业定位 2、目标客户定位 五、营销策略 1、总体策略 2、销售阶段划分及成果预测 3、阶段销售策略 4、推盘策略 5、价格策略 上市策略 开盘时间 售楼处、样板房、看楼通道的布置 现场的包装 销售工具的准备 广告策略 广告宣传主题 风格 3、 原则 4、 整体策略 5、 媒体组合特点 6、 推广计划 7、费用预算 8、 广告提案 八、公关活动策略 1、思路 2、安排举例 九、现场管理 十、建议 附：全年营销工作进度计划表 一、项目及片区概况 1、项目技术指标 序号 指 标 名 称 指 标 数 据 1 总用地面积 43013.4 平米 2 总建筑面积 159472.9 平米 3 住宅建筑面积 128771.341 平米 4 4栋休闲会所建筑面积 1992.9 平米 14栋服务会所面积 2016.5 平米 5 13栋幼儿园面积 1034.66 平米 6 架空层面积 4286.01 平米 7 容 积 率 3.13 8 建筑覆盖率 19.35% 9 绿 地 率 55% 10 总居住人数 3680人 11 总居住户数 1048户 12 车 位 数 670个（地下565个、地上105个） 13 层 数 住宅22—30层，全高层，平均高度26层 1栋------28层/ 2栋-------30层/ 3栋--------30层 4栋------2层 / 5--8栋-----26层/9--12栋----24层/ 13栋- ---2层/14栋----2层/ 15栋---17栋----22层 14 层 高 架空层5.9米，9---12栋7.5米，主入口门栋25.5米，住宅层高2.95米 15 2 房 2 厅 196户/83.15平米-88.44平米 12.92%（面积） 18.7% 3 房 2 厅 543户/109.8平米—117.6平米 48.4% 51.8% 4 房 2 厅 239户/146.28平米---151.23平米 27.26% 22.8% 6 房 2 厅 42户/182平米 6% 4% 7 房 2 厅 28户/218平米--296平米 5.46% 2.67% 16 红线宽度 东西宽度---159.67米 南北宽度---253.51米 17 建筑设计 招商建筑设计有限公司 18 环境设计 泛亚易道（香港）有限公司 19 休闲会所室内设计 香港PAL公司 2、项目设计理念 1) 园林、规划： (1) 2期采用“天与地”的概念表达是在 1期“山与海”的基础上的延伸； （北边 天的表达： 雾喷泉—水滴—彩虹感觉； 张拉膜； 特色灯柱—天堂感觉； 水池中镶地的不同色彩灯配合喷泉—彩虹； 南边 地的表达； 草坪、水、丘林； 泳池水从高往下流，瀑布的感觉；） （2）体现自然、体现YOUNG，天与地、彩虹表现充分 2）建筑：3点3线形成的阴阳对比很强的增添了小区建筑的可识别性； 3）彩虹的表现： （1）园林 水滴—雾喷泉； 植物丰富的色彩； 入口处不同色彩； 植物铺地尽可丰富，体现彩虹感觉； （2）建筑 每栋塔楼核心筒七彩颜色、屋顶七彩颜色； 3、项目所属大片区功能分布： 项目所在高新技术产业园有以下五大区域功能分布： 深圳科技工业园区 在深南大道与北环之间，包括铜鼓路以西至科苑大道之间的土地。 目前区内的大部分土地均已开发并得到充分合理的利用，主要以厂房和写字楼为主，分布有长城计算机、正大康地、长城显示器、金科特种材料、科技园总公司等企业； 大冲村农民房地区 位于铜鼓路两侧，靠近深南大道的区域。 该区域由于早期规划的不足，分布着大量布局杂乱无章、人员流动复杂的农民房，严重破坏了片区的整体居住环境和治安环境，降低了片区的土地价值，削弱了对置业者的吸引力。 商品房住宅区 主要分布在深南大道北側沿线的区域。 包括帝景苑、汇景豪苑、深南花园、豪方花园、朗景园、汇园雅居、阳光海景豪园、新世界豪园别墅、英伦名苑等； 深圳大学区 南油大道与深南大道交界处区域。 目前在这一区域内，除了全日制大学——深圳大