德思勤深圳中航鼎诚国际写字楼推广的策略110页2007年.ppt

中航项目营销纲要 —中航苑街区改造思路与“鼎诚国际”推广策略 德思勤置业有限公司 第一章 对现行城市建设的反思 一、现行城市建设存在的问题 （一） 过分强调片区功能划分，忽视了人们需求的多样性，以及获取城市资源的效率低下； （二） 片面强调人造环境，造成了自然生态资源的缺失； （三） 过分依赖现代交通系统，造成了步行邻里空间的失落； （四） 规划、设计和建设的粗制滥造，使城市失去个性和美感。 二、香港的城市建设经验 规划合理； 功能空间的有机复合； 良好的管理 ——效率、繁荣 三、新加坡的城市建设经验 强调自然环境与人工环境的和谐； 社区空间规划、设计以人为本，强调生活的舒适性和便利性； ——美丽、怡人 注重社会公平，强调“居者有其屋” （二）马斯洛“人的需求层次理论” 1、 人具有多层次的复杂需求,它们的满足过程遵循着一种依次递进和交互提升的关系。 2、人类需求的五个层次: 基本的生理需求; 安全需要; 情感归属感; 尊重感; 自我实现感 （三）生态经济学与生态建筑理论 生态资源是一种宝贵财富，其在人类的生存\发展过程中，具有不可替代的重要作用; 生态建筑是一种最适于人的生产和生活的人居环境 二、21世纪城市宣言的主要内容 城市是一个可以满足人们多种需求的复杂人居空间环境; 城市街区的价值，取决于其满足人们需求的功能复合程度以及人们满足自身需求的效率; 都市生活社区的价值，取决于其所拥有的城市资源丰富程度，获取资源的偏利程度、自然生态度以及三者之间的相互关系. 一、 街区功能定位 集宾馆酒店、商务办公、大型超市、都会居住、康体娱乐和商业文化等六大功能于一体的、综合性高档商务街区。 五、街区推广名称策划 （一）中航城 （三）城市坐标 寓意中航苑街区的升级改造方案，将代表深圳城市建设将要达到的一个新高度； 体现街区在二十一世纪的城市开发理念，中航苑街区将成为新世纪城市开发建设的方向和典范； 与本街区的地标特征相一致，体现街区的城市坐标价值。 第四章现行街区改造规划方案评析 第四章 项目完善建议 “鼎诚国际 ”建筑立面现状 1、屋顶造型上作些变化，增强建筑的轮廓感和每栋建筑的可识别性 2、在建筑立面上增加一些现代建筑符号，打破立面线条的单调感，丰富立面层次 3、通过局部色彩的变化，使建筑立面层次丰富多彩 （一）设计原则： 精致、典雅，让人体验到一种“文化”和“品味” （一） B户型（如右图） (1) 入户门正对主卧门， 客户会认为风水不好； (2) 主卧房门与卫生间门（W8） 相互干扰，建议将卫生间门 开设于与卧室交接的隔墙处。 （二） D户型（如右图） D户型本身面积较小，图中所示 部位通道过长，浪费了使用面 积。建议将厨房、餐厅合二为一， 从而减少交通面积。 （三） G户型（如右图） 从入户门到客厅、卧室, 必须经过厨房、餐厅，交通组织存在问题。建议直接经入户花园进入客厅，减少不必要的绕行。 三、园林设计建议 建筑与园林相互融合，增大了空间尺度感 （二）园林效果参考 怡人的空间尺度 悦目的视觉效果 亲近自然、强调质感的环境小品 四、部分户型修改建议 第三类 私营企业主及个体户 （以华强北商圈企业主居多） 这类人群大都白手起家，靠勤劳而逐渐致富，在尝尽生活的酸甜苦辣后，他们比前两类人群更多了一份追求舒适生活的迫切感，对工作的城区更有一份认同感。非常希望在自己成长的城区里拥有自己的家园，在改变自己命运的同时，同时也希望改变下一代的命运。 这几类人群，一方面喜爱都市生活的方便、舒适；另一方面又向往环境的宁静、幽雅，并以居住区具有鲜明的文化特质而自豪。 中航苑街区得天独厚的人文、自然环境，完善的配套设施，优良精致的兼建筑品质，以及合理的价格，正是为满足这些人群的需求而应时而生。 五、目标客户的生活方式 （一）讲究生活品味和文化素养，对居住环境和居住质量要求较高； （二）公、私社交频繁，对街区的交通便利程度要求很高； （三）生活阔绰，内容丰富多彩，对街区的繁华程度和都市生活资源的丰富程度要求很高。 六、物业市场形象定位 国际都会名邸 在大都市的繁华地段，有时会耸立着一些商界成功人士或社会名流居住的尊贵府邸。 第二章 “鼎诚国际”市场推广策略 一、确立项目推广主题 在一个市场发育充分、产品竟争激烈的房地产市场，房地产产品（住宅）必须具有宝满的物业形象，具有明确的市场推广主题。只有这样, 产品在推广过程中，才会形成自己的差异化优势，从而在产品林立的楼市中, 增加自身的可识别性。 二、本项目推广主题 国际的、时尚的、贵族的都市名邸 通过各种方式，将项目的这种特