成都719的项目产品定位.ppt

三、需要设计中预埋的推广卖点： 城市之上的建筑集群-----社区整体架空抬升，塑造独立、凌驾、自成一体的优越感和尊崇感，抛弃城市喧嚣、主干道灰尘等外间干扰； 立体园林-----城市上空的丛林； 城市半空中的图景-----多层建筑屋顶的景观构图，成为高层住户的独特的景观资源； 20米高空的天池-----对话天空的高度； 生态车库----自然采光通风； 建筑气质和价值感----富于价值感、有气质和鲜明特点的建筑外形、立面材质等； 配套商业规划； 部分新材料。 四、 价格定位 高层住宅均价7500元/平米，平均总价70万/套。销售时间2008年3月—2009年10月。 SOHO户均45-60平米，价格8000-9000元/平米。 2、业主文化程度统计 客户学历相对很高，抽样业主中大专以上占据80% 3、业主居住城市统计 成都本地人为主，外地人比例相对不高 4、业主居住区域统计 主力人群以城东为主，但客户群已经初步具有全城性特征 5、业主家庭结构统计 6、个人年收入统计 中高收入人群为主 7、拥有住房数量统计 首次购房者比例大 8、交通方式统计 二期业主私家车保有量比例上升。 9、业主工作行业统计 商业、邮电、能源、房地产占据前四位，高收入行业从业人员为主。 10、业主职务统计 公司白领为主中层管理人员占据份额最大。 11、分户型业主交通方式统计 二、最新客户情况分析（8月1-31日登记客户） 最近的来访客户能够反映最新的片区潜在客户特征。 1、两房、三房需求占绝对主力。 2、两房以80-90平米最大需求段，接近90平米尺度适宜的两房比经济性、紧凑型两房更受欢迎；  三房则以120-130平米经济偏舒适性三房为主。随着片区价格上涨，110-120可能会成为主力，130以上三房由于总价因素，客户关注较小。 3、随着片区整体价格的攀升，客户的价格预期也在上升。6000已经是意欲在本区域购房者的基本心理门槛。 4、自住需求为主，与前期相比目前投资需求有所上升，但居住兼投资的过渡性需求比例较大。 5、成都客户超过八成。城东为主力，但份额开始下降，随着建设路片区成为全城焦点，客户来源范围开始扩大。 6、客户群年龄架构年轻化，25-40岁处于失业上升期的人群为主力段，思想活跃，鉴赏力强，新锐而时尚。 7、职业分布广泛，但以商业、公务员、科教、私营业主、通讯等较高收入行业为主。 职业 483 　 法律 3 0.62% 房地产 27 5.59% 公务员 69 14.29% 广告 18 3.73% 交通 12 2.48% 金融 40 8.28% 科教 71 14.70% 旅游 5 1.04% 能源 14 2.90% 商业 72 14.91% 私营企业主 57 11.80% 通讯及计算机 45 9.32% 退休 6 1.24% 无业 3 0.62% 医疗 18 3.73% 制造业 21 4.35% 8、除去价格和楼盘位置因素，在产品层面，户型、规划和景观最受客户关注。但相比之前，客户关注点更加完善和综合，产品的综合素质成为赢得客户下单的决定因素。 三、目标客户素描 作为城市中坚力量的中青年； 年龄25-40岁,处于事业起步期或初创期，压力较大； 有体面地职业和较高的收入； 家庭年收入在8-15万为主； 大专以上学历的高知人群为主； 爱好广泛，对生活品质有较高要求； 注重品牌和品味； 观念时尚新锐，不盲从，有主见。 四、 客户定位 客户层级1 客户层级2 客户层级3 实用型小三房置业客户 总价60万-65万 比例30% 比例20% 总价90万-110万 舒适型、改善型 置业客户 投资型置业客户 （针对高校、 外来人口的出租型投资） 比例50% 总价65-80万 130-135左右舒适型三房 90变105左右实用型 小三房置业客户 85-90平米左右实用型两房 第四部分 产品定位建议 一、项目总体定位 成熟片区的高品质城市人居综合体---区域核心商住区； 与三千里项目联合，建设路片区200亩的“大龙湖社区”。 高品味、高品质、高舒适度、高附加值、配套完善的商住群。 项目气质：沉稳、尊贵、淡定而富于格调。 二、研发设计建议 1. 如何应对城市主干道影响？ 1）底层架空、整体抬升-----凌驾城市之上的建筑集群 将人的活动空间与周边繁忙的城市交通和嘈杂的商业环境进行了立体分离——在与街道相平标高设置架空层，把社区绿化安排在架空层上面，而在架空层内设置车库及附属商业设施。使社区内居民的生活空间能够脱离车辆、尾气、噪音以及安全上的困扰，为居民提供一个可以安静