新景祥2010年镇江中冶蓝城的项目发展思路沟通.ppt

* 楼盘一览表 项目 物业类型 均价 客户来源 置业驱动因素 项目总建 (万m2) 主力户型 总价 （万元） 成交量 （万m2） 存量 (万m2) 云河湾 多层、小高层 多层5500 江大老师，义务小商品市场商户， 市中心以东区域的客户 学区、产品品质 12 82--84㎡两房 105、120、130㎡ 三房 45万两房 57-72万三房 0.4 11.6 永隆城市广场 多层、小高层、高层、花园洋房、联体别墅商业 6200 京口、丁卯区域客户为主； 年轻人置业居多； 产品品质、配套 60 86㎡两房 114-130㎡三房、 142-148㎡四房 53万两房 70-80万三房 88-92万四房 18.8 40.2 优山美地 联排别墅、叠加别墅、花园洋房、小高层、高层 小高层 5500元/㎡ 高层 6500元/㎡（精装修） 花园洋房 6500元/㎡ 联排价格9700-11000元/㎡ 镇江本地为主，80%；职业类型以江大老师和私营业主居多； 部分上海、温州、南京客户； 产品品质、配套、自然资源、大盘 37 小高层 84-90 ㎡两房 120 ㎡三房 130-140 ㎡三房半 47-49万两房 66万三房 71-77万三房半 11.8 13.2 南山一品 别墅 190-270万/套 镇江当地小私企老板为主70% 外地投资客30% 纯别墅社区 11 210-255㎡ 190-270万/套 6 5 钻石名苑 小高层 5900 区域型客户为主 市区购买客户30% 外地投资客15% 配套 20 44、88㎡ 26-52万 14.4 5.6 学府华庭 小高层、别墅 高层7000元/平米 别墅类客户镇江本地私企业主 公寓类客户区域青年首置为主，部分投资客 学区 7.3 52-57㎡ 36-40万 6.1 1.2 翰霖苑 多层 5300 区域改善型客户，及周边高校教师为主 价格 6 三房130㎡ 68万 5.8 0.2 品墅 别墅、小高层 小高层均价4500-4800元/㎡；联排均价175万 别墅类客户为镇江本地私企业主 酒店式公寓客户为区域青年首置及部分投资客 自然景观、价格 18 小高层85-97㎡；联排240-350㎡ 38-47万 4.5 13.5 香江世纪名城 高层、小高层 5300-5400元/平米 江大教师为主，部分拆迁户购买投资 投资占15-20% 当前无投资客 自然景观，低密度产品，低总价 21.6 两房80平米 三房90-130平米 小三房90平米（两房+小书房） 43-70万 11.6 10 恒顺尚都 高层 8200元/平米 区域私营业主、公务员客户为主，部分投资客 核心地段 成熟配套 4 70-90平米二房、小三房 57-74 3.2 0.8 云河湾 永隆城市广场 优山美地 南山一品 丁卯和京口区域项目物业类型以小高层和高层为主，花园洋房产品逐渐稀缺 高层 钻石名苑 学府华庭 翰霖苑 品墅 香江世纪名城 多层 小高层 花园洋房 联排 叠加 独栋 双拼 物业类型 恒顺尚都 100 110 120 140 160 200 300以上 90 80 单位：平方米 竞争项目主力面积范围两房以85-95平米为主，三房以110-130平米为主 70 60 50 一房 二房 三房 独栋 四房 叠加 联排 双拼 面积范围 云河湾 永隆城市广场 优山美地 南山一品 钻石名苑 学府华庭 翰霖苑 品墅 香江世纪名城 恒顺尚都 50 60 80 100 110 140 180 40 30 单位：万元 丁卯及京口区域项目两房总价大多在45-55万，三房总价大多在60-85万，联排别墅总价大多在170-250万 200以上 一房 二房 三房 独栋 四房 叠加 联排 双拼 总价范围 云河湾 永隆城市广场 优山美地 南山一品 钻石名苑 学府华庭 翰霖苑 品墅 香江世纪名城 恒顺尚都 竞争水平总结：与市场成熟城市相比，区域住宅项目还处于制造商品向提交服务过渡阶段，仍有较大的提升空间 提交产品 制造商品 提交服务 展示体验 市场 溢价 无差别 竞争 有差别 无关的 顾客需求 有关的 区域市场 产品水平 关键词： 中端产品 区域产品同质化 区域竞争项目产品处于提交产品制造商品向提交服务过渡，后续有很大提升潜力。 成熟市场 产品水平 战略突破点思考 客户分析 竞争盘点 典型项目 案例借鉴 开发背景 项目定位 营销亮点 补足因素 和融集团在镇江的首个项目，通过项目的成功操作撬动企业品牌 容积率0.87的大规模项目，以联排别墅产品入市，精准的产品定位抓住镇江主城改善型客户，成功突破区域陌生感 细节打造、样板示范区体验、企划包装、商业街招商引入品牌店 接待流程、看楼动线、项目展示 优山美地