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新聚仁2011年超人集团青岛国际社区的项目前期的的策划的报告
个案借鉴——上海金地格林世界 着力打造项目大环境改造,树立高品质项目形象 大环境整体规划,阶段开发,主力宣传 “引绿、引水、引景”:四条原生河流、大型公园(占地约100亩的城市公园、约50亩的郊野公园)、沿高架50米绿化带 广告、媒体强势宣传,树立项目知名度 投重资,先行重点改造大环境 先期投入约2.5亿,一期(占总面积的1/7)近1/3土地先行改造:大面积绿地、公园、森林以及河流 个案借鉴——上海金地格林世界 先期以别墅,洋房等低密度产品面市,配合以强势的内部环境样板,营造出体验感极强的生态绿色的生活环境,用过硬的产品塑造,打动客户,赢得市场 【金地格林世界项目对本案的启示】 1、对整体大环境的营造,及宣传造势,树立项目高品质形象 2、前期以低密度产品为主入市,辅以少量小高层,兼顾利润与资金回笼 3、配合低密度产品打造强势的内部环境样板,营造舒适的居住体验感 成功关键词:大环境营造,低密度产品率先入市,内部环境样板 Part2——项目发展策略建议 先期运作策略 描述 时间节点 2012—2015年 产品类型 低密度产品花园洋房和别墅为主;小高层,高层 街区组团 体量 配套支撑 运作目标 快速树立城阳区域标杆大盘形象 针对客源 主要面向城阳本地的中高端改善和部分刚需客源 中期运作策略 描述 时间节点 2016—2018年 产品类型 小高层、高层产品为主 街区组团 体量 配套支撑 运作目标 北青岛最具吸引力的国际化明星大盘 针对客源 城阳本地客源及大量青岛市区的刚需置业客源 后期运作策略 描述 时间节点 2018年以后 产品类型 联排、类独栋、洋房、小高层、高层等复合型差您 街区组团 体量 配套支撑 运作目标 代表青岛形象的国际化社区,北青岛第一品质大盘,价值最大化 针对客源 城阳本地、青岛市区、北青岛下属的即墨、平度等市区客源 Part3——首期客源预估 政府机关 重点单位 单位数 总人数 年收入(不含其他投资收益) 区政府 区法院 区公安局 区民政局 区工商局 区检查局 42 共计2145人 基层公务员:1398 科级公务员:630 处级、局级:126 基层公务员—5-10万 科级公务员—10-20万 处局级公务员—20-50万以上 事业单位 重点单位 单位数 总人数 年收入(不含其他投资收益) 青岛农业大学 城阳二中 城阳人民医院等 318 护士、基层教职:8829 一般医师、导师主教等:3840 领导、教授、主任医师等:1152 护士、基层教职—5-8万 一般医师、导师主教—8-15万 领导、教授等—15-30万 工业园区 园区名称 重点单位 单位数 总人数 年收入 (不含其他投资收益) 玉皇岭 工业园 青岛美迪雅印花有限公司青岛三凯医学科技有限公司 青岛秀爱食品有限公司 32 基层员工:4600 高级技工、中高管: 640 企业主、股东:160 基层员工:3-8万 高级技工、中高管: 8-20万 企业主、股东: 20-100万 青大 工业园 中国船舶重工集团 青岛海珊服饰有限责任公司 青岛青食有限公司 60 基层员工:13500 高级技工、中高管: 1200 企业主、股东:300 基层员工:3-10万 中高级技工、中高管: 10-30万 企业主、股东: 30-100万 空港工业园 青岛宏达塑胶总公司 青岛雷顿数控设备有限公司 青岛天福重型设备有限公司 213 基层员工:26625 高级技工、中高管: 4260 企业主、股东:1065 基层员工:3-10万 中高级技工、中高管: 10-30万 企业主、股东: 30-100万 专业市场 市场名称 重点单位 单位数 总人数 年收入 (不含其他投资收益) 民生商贸城 水产品市场 蔬菜市场 水果市场 家具市场等 2547 个体业主:2547 个体从业者:5094 个体业主:10-20万 个体从业者:2-5万 中韩小商品市场 新光饰品 施华洛世奇 利安华 皇都 5000 个体业主:5000 个体从业:25000 个体业主:15-30万 个体从业者:2-5万 首期客源汇总 类型 高端置业人数 百分比 中高端置业人数 百分比 中低端置业人数 政府机关 126 5% 630 3% 1398 事业单位 1152 42% 3840 21% 8829 产业园区 1465 53% 6100 34% 44725 专业市场 7547 42% 30094 合计 2743 100% 18117 100% 85046 高端、中高端客源共计20860组,对应联排、花园洋房; 中低端客源共计85046组,对应公寓 肆:首期定价策略的研判 小高层价格研判 综合市场及开发策略,预计本案首期小高层静态价格为7000元/平方米 万科魅力之城尊域 9000 弘通漫城 10000 阳光公园
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