杨州某商业广场营销的的策划提案.doc

销 策 划 纲 要 ? ? ? ? 南京天际本日置业顾问有限公司 ? 二00四年元月十日 ? ? ? 录 上篇——项目面临的市场状况 一、???? XX广场所在地商业发展状况…………………………………3 二、???? 扬州市商业地产市场状况………………………………………7 三、???? XX广场有关情况12 下篇——营销推广思路 一、???? 核心是信心………………………………………………………15 二、???? 关键是推广………………………………………………………18 三、???? 根本是销售………………………………………………………22 四、???? 支持是物业………………………………………………………29 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 上篇 项目面临的市场状况 ? 一、?? XX广场所在地商业发展状况 　导读：该部分将就以下问题进行回答 1、XX广场所在地商业竞争态势怎样？ 2、XX广场面临的与其直接竞争的商场有哪些？它们的经营状况如何？ ? 1、扬州市商业发展的态势 106号地块商业项目等为支撑的条线形商贸和专业市场中心，该中心可以江阳路一线实现进一步延伸； ? 2、扬州市主要商场情况 A：万家福商场 1号，是扬州地区首家中外合资商业零售企业，营业面积1.8万平方米，年销售额达1.8亿元。内外部装修一般，经营档次中高档。营业楼层包括地上6层、地下1层。经过2002年的大楼扩建工程，商场进一步扩大了经营规模，改善了硬件条件。　　万家福商场以穿着类商品为主，经营众多优秀品牌。 1）区域功能划分 B1：百货超市、医药 1F：化妆品、女式鞋包、黄金珠宝、钟表 1/2F：工艺礼品 2F：少女服饰、饰品 3F：淑女服装、内衣、针织品 4F：男士服饰、男式皮鞋 5F：运动用品、运动服饰、童装、床上用品 6F：办公用品、小家电、照相器材、灯具、宏图三胞卖场 7F：员工餐厅 8F：仓库、办工区 2）经营特点 （3）经营费用 3000元（不退，面积不限），一般需要保底经营（规定最低营业额），不收取租金和水电费，采取销售额扣点方式，一般服饰、化妆品和皮具等扣点数为24-25%左右。如果是国际品牌还将给予政策优惠。 4）经营状况 商城三楼经营的有国内知名品牌的女装专柜，也有一些中低档的女装柜台，此外还有一些男装、针织品等。经营类别较多，布局狭小杂乱，整体档次不高，但客流量较大。 ? B：金鹰国际商城 120号，是扬州目前最顶级的百货购物中心。前身是扬州市百货商店，后由于经营管理不善被金鹰国际集团收购。 3.5万㎡，主要经营国内外知名品牌的百货用品。年销售额约2亿，居扬州商业零售行业之首。 1）区域功能划分 1F：北区： 南区： 黄金珠宝、箱包皮具、手机、副食品 2F：女性服饰、饰品、内衣 3F：男性服饰、内衣、羊毛羊绒 4F：运动休闲、运动器材、运动鞋、运动包 5F：童装、儿童用品、玩具、乐器、电子文化用品 6F：床上用品、家居饰品、小家电、工艺品、保健器材 2）经营特点 （3）经营费用 3000元保证金（只收一次），退场后二个月内无任何问题全额退还。无场地租金和水电费，只收取销售额的扣点，扣点标准与万家福相近，商铺为金鹰所有，不对外销售。 4）经营状况 三楼主要经营运动服饰及用品，布局宽敞整齐，客流量较大。 C：百盛商业大厦 98号，面积2万平方米，经营15个大类5万多种商品。目前新近装修过，硬件设施较好。 1）区域功能划分 B1：超市、家电 1F：皮具、化妆品、珠宝、照相器材、钟表、手机 2F：女装、女休闲装、饰品、美容院 3F：男装、男休闲装 4F：家居床上用品、文化用品、羊毛衫、儿童用品、琴行、健身器材 2）经营特点 （3）经营费用 5000元（不退），扣点按经营品种的不同，18-25%左右，有保底销售额，无场地租金和水电费（夏季收100元/月空调费），铺位不对外销售。 4）经营状况 三楼主要经营男装和男式休闲服，多是国内和部分国际普通品牌，布局整齐、明亮，客户量尚可。 D：东方商品城 （1）区域功能划分 1F：针织品、化妆品、饰品等小百货 2F：面料、服装 3F：童装 2）经营特点 （3）经营费用 一楼的租金为200-400元/㎡（根据位置好坏），标准摊位面积在3.5㎡； 170-180元/㎡，一般标准摊位面积在15㎡； 60元/㎡，一般标准摊位面积在20㎡。 ? ? （4）经营状况 三楼主要经营儿童服饰，目前正处于季节更换之时，因而前来给孩子添置衣服的家长较多，生意也较往日的好，人流量一般，远远不如一楼人挤人的场面。 总的来说，目前X