资产评估基本方法3.pptVIP

五、成本法的优缺点优点：再评估前后不改变其原来的用途；评估对象可以重置再建；评估对象随着时间的推移，具有损耗和贬值的属性；具有一定的科学性和可行性；缺点：费时；难以准确量化。注意：评估的方法是保证评估结果客观性和合理性的技术手段，重置成本法中对各种贬值的扣除并非评估目的，而是通过各种贬值的扣除来得到正确的评估结果。 习题：某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截至评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元，该企业所得税率为25%，假定折现率为10%。 根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。 成本法 重置成本 贬值的测算方法 重置核算法 价格指数法 功能价值类比法 实体性 功能性 经济性 观察法 年限法 修复费用法 超额运营成本方法 超额投资成本法 间接法—规模效益指数 直接法—收益损失估计 统计分析法 总结 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经 过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的 总称。 评估思路: 根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法。 基本原理: 任何一个正常的投资者在购置某项资产时,所愿意 支付的价格不会高于市场上具有相同用途替代品的现行市价。 最直接、最具有说服力的方法 第三节 市场法 一、市场法的基本涵义 二、市场法的基本前提 ㈠ 公开的活跃的市场 排除了个别交易的偶然性 ㈡ 可比的资产及其交易活动 在近期公开市场上已经发生过，且资产或业务相同或相近 功能可比：用途、性能类似，可避免张冠李戴 市场条件可比：供求关系、竞争状况、交易条件，可 明确评估结果的市场类型 成交时间可比：近期、影响可调整，可降低影响 是不是所有的资产都可用市场法？如果不是，有哪些情况？ 在资本市场不活跃和评估对象为有限市场资产或专用资产的情况。 三、市场法的基本程序及有关指标 ㈤ 综合分析确定结果 ㈡ 选择比较因素 对评估价值影响大的关键的 ㈢ 指标对比、量化差异 数量化、货币化 ㈣ 修正参数 初步评估结果 ㈠选择参照物 数量：三个以上，避免偶然因素影响, 统计上可检验性 可比性:功能、市场条件、成交地域与时间等 例：要评估一商品房在2010年9月30日转让价值，在选择案例上，就要选择与估价对象处在同一地段，用途相同，结构相同（似），面积相同（当），建成年份相同（近）等成交案例，然后再将选择比较案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象价值。 评估对象价值= 参照物成交价格×修正系数1 ×修正系数2 × ··· ×修正系数n 或者 评估对象价值= 参照物成交价格±基本特征差额1 ±基本特征差额2 ± ··· ±基本特征差额n 市场售价类比法举例 参照资产A 参照资产B 参照资产C 参照资产D 待估资产 因素1 2010.01 2012.01 2011.01 2009.01 2014.01 因素2 2% 1% 2% 0 0 因素3 1% 2% 0 -1% 0 因素4 -3% 1% -2% 1% 0 因素5 1.3 1.4 1.1 1.0 1.2 因素6 50 46 40 48 45 某待估资产，现收集到4个可比较参照的案例，具体情况如下表所示，适用的折现率为10%。 ※因素1为交易时间，其系数修正与物价指数有关，修正后的指标值为交易当年的物价指数，该地区的物价逐年增长5%。 ※因素5与资产价格关系为：当因素5 的值在1-1.5之间时，因素5的值每增加0.1，资产价格比因素5的值为1时增加2%。 因素6的修正系数 2009年1月 2010年1月 2011年1月 2012年1月 2014年1月 100 100x(1+5%) 100x(1+5%)2 100x(1+5%)3 100x(1+5%)5 1 1.1 1.2 1.3 1.4 100 100x(1+2%) 100x(1+2x2%) 100x(1+3x2%) 100x(1+4x2%) 40 45 46 48 50 (P/A,10,40) (P/A,10,45) (P/A,10,46) (P/A,10,48) (P/A,10,50) 因素1 因素5 因素6 四、市场法的优缺点 1.优点： 1)原理简单，容易被理解和掌握 2)充