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黑蚁房地产知识培训系列——户型评价 黑蚁营销 去不去，看位置 行不行，看户型 定不定，看价格 课程讲授目的 （一） 向发展商、建筑设计院提出住宅户型的建筑平面推介 （二） 评审户型平面时，用黑蚁特有的专业方法，对户型方案提出评价意见或修改建议 评价 = 设计，设计或修改设计主要是建筑设计院的工作 户型评价标准 理想的户型是能把住宅本身的功能性、舒适性以及审美性完美融合在一起，使以人为本的居住理念得到最好诠释 没有绝对的好户型，只有最满足居住者需求的户型——自己好才是真的好！ 绝大多数人没有丰富的住房经验，很多人也搞不清自己真正的户型需求，因此需要专业、客观的户型指导。 第一篇 建筑平面分析 （1） 建筑平面概论 （2） 经典平面赏析 （3） 创新平面赏析 中国民居对朝向的选择 北回归线以北：向北房终年无阳光，选择南向房是购房前提 北回归线以南：向南房冬日有阳光，夏日无阳光向北房冬日无阳光，夏日有阳光，选择南向房可以冬暖夏凉。 南方沿海地区：寸土寸金、空调调温、港岛景观，不讲究朝向 景观与朝向选择 纯就朝向而言，选择建议： 东南向 南向 西南向 东向 东北向 北向 西向 西北向 目前市场情况： 自然景观 朝向 小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化 户型定义 经典户型 市场上采用最多的为大多数业主认同的经得起专业、市场挑剔的少缺陷户型 创新户型 有独创性的为市场接受的新型实用户型 建筑平面评价 经典平面推介（1） 一梯八户 经典平面推介（2） 一梯八户 经典平面推介（3） 一梯六户 经典平面推介（4） 一梯四户 经典平面推介（5） 一梯四户 经典平面推介（6） 一梯四户 经典平面推介（7） 一梯三户 经典平面推介（8） 一梯二户 经典平面推介（9） 一梯二户( 紫荆苑 ） 经典平面推介（10） 一梯十户以上 创新户型推介（1） 三错层 创新户型推介（2） 高厅组合 创新户型推介（3） SOHO 创新户型推介（4） 双拼户型 住宅性能标准参考：建设部商品住宅性能认定标准 住宅性能标准 市场对户型的关注点 客户在购房时考虑居室各部分的 优先顺序： 客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等） 主卧室：合理性（面积、采光）、私密性 餐厅：相对独立，通风采光 厨房：宽敞实用，有服务阳台 卫生间：便利性、隐蔽性 次卧室：作书房、客房适宜 阳台：观景阳台的休闲性、观赏性，生活阳台的实用 功能空间分类 住宅的“八大”使用功能 起居、就餐、厨卫、就寢、储藏、工作、学习、阳台 住宅的“三类”空间 公共空间：客厅、餐厅、观景阳台 私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间 服务空间：厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、生活阳台 功能分区合理 动静分区：活动区和休息区分开 动区：客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置 静区 ：卧室、书房位置应比较深入 动区与静区之间：卫生间应方便使用，室内交通线尽可能便捷 动静分区案例（1） 错层设计最易实现“动静分区” 动静分区案例（2） 平面户型也可以作到“动静分区” 空间尺度合理 客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2要留出摆放家具的稳定空间 卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米,面积应大于12㎡, 且应带有主卫生间次卧：面积应不小于10㎡ 餐厅：餐厅和客厅宜相对独立．既有关系又有分隔 厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台 卫生间：净宽不宜小于1.6米 阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明 空间比例失当案例 客厅、餐厅进深太大，浪费空间，采光差 面积比例适宜 除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一 各房室具有与其户型相匹配的比例 大户型不应出现过小房间 主卧应明显大于次卧 三户室客厅与卧室的比例应把握在1．5：1以内 房室比例失当案例 厨房面积过大(13 ㎡)，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅7 ㎡ 。 通风采光 室内四明 明厅、明室、明厨、明卫 公共空间通风采光 电梯厅 楼梯/消防楼梯 公共走道 公共空间通风采光案例（1） 一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题 公共空间通风采光案例（2） 一梯18户能够作到公共空间的通风采光，显示出建筑师选用“蛙”式平面的苦心 各房室合理性要求（1） 客厅 空间独立：客厅开口不易过多，要有两面完整的墙 方正开阔：方正完整，是实用的布局开间至少应大于3.6米，但开间不宜大于5米 长宽比不应失调：深度开间比不宜大于2：1 入口设玄关：入