2010年4月上海浦江镇中心河以南三块土地价值评估.ppt

2、商业产品价格预估 规模特征分析 分析：从本项目的规模、区位特征、客流量和未来可能吸引的核心客户来看，本项目只具备形成居住区级商业中心的条件，因此对项目的定位不推荐建设区域级商业中心，居住区级商业中心是比较适合的。 从消费者 的行为切 入，可将 商业业态 分为三种 具体业态分析 拦截型商业：距离是消费者选择该类业态消费场所的第一考虑因素，常见的业态是日常快速消费品零售及服务等。 替代型商业：经营具有一定差异化的产品，对比各种综合因素形成的比较优势决定消费者是否选择该类业态的消费场所。 目的地型商业：以其独特性或专业性吸引消费者慕名而来。 具体业态分析 业态定位 邻里商业基本功能定位 业态定位 业态示意 在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。 在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。 所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的乘积。 商业地块未来产品价格预测 定价方法说明 商业项目类比可实现价值模型 定价方法说明 修正系数 =地段资源修正系数+项目提升因素修正系数+价值实现的经济因素修正系数。 商业毛坯价： 15000元/㎡ 通过估算，本商业项目 六、地块价格评估 市场收益法 也称假设开发法、剩余法、预期开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。 地块价格评估 1、A-1，A-2地块成本估算 产品经济指标 土地及建安成本 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 1、A-1，A-2地块成本估算 期间费用及总成本 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 1、A-1，A-2地块成本估算 税收 销售收入 1、A-1，A-2地块成本估算 *综合宏观风险和未来供应量考虑未来产品单价的变动 产品经济指标 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 1、A-1，A-2地块成本估算 各收益率下的价格估算 按照利润率10%-30%，分别计算上述的X，扣除城市基础设施建设费和住宅配套费用后，得到土地成本及对应的地价、楼板价如下表： 通过以上分析可以看出，当利润率为30%时，本地块楼板价约为18298元/㎡，项目总投资额约22.86亿元。 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 1、A-1，A-2地块成本估算 18298元/㎡ 2、A-3地块成本估算 产品经济指标 土地及建安成本 2、A-3地块成本估算 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 2、A-3地块成本估算 期间费用及总成本 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 销售收入 税收 2、A-3地块成本估算 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 *综合宏观风险和未来供应量考虑未来产品单价的变动 产品经济指标 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 2、A-3地块成本估算 各收益率下的价格估算 按照利润率10%-30%，分别计算上述的X，扣除城市基础设施建设费和住宅配套费用后，得到土地成本及对应的地价、楼板价如下表： 通过以上分析可以看出，当利润率为30%时，本地块合理的楼板价约为14903元/㎡，项目总投资约19.37亿。 2、A-3地块成本估算 14903元/㎡ 3、C-1、C-2地块成本估算 产品经济指标 土地及建安成本 3、C-1、C-2地块成本估算 3、C-1、C-2地块成本估算 期间费用及总成本 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 3、C-1、C-2地块成本估算 税收 销售收入 *综合宏观风险和未来供应量考虑未来产品单价的变动 3、C-1、C-2地块成本估算 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 产品经济指标 各收益率下的价格估算 3、C-1、C-2地块成本估算 按照利润率10%-30%，分别计算上述的X，扣除城市基础设施建设费和住宅配套费用后，得到土地成本及对应的地价、楼板价如下表： 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 通过以上分析可以看出，当利润率为30%时，本地块合理的楼板价约为17800元/㎡，项目总投资约28.71亿。 17800元/㎡ 总结 建议投标价为 地块总价 18298元/平米 楼板价 22.86亿元 A-1，A-2地块 出让地块名称 A-3地块 C-1、C-2 14903元/平米 17800元/平米 19.37亿元 28.71亿元 3 佘山3号 户型