合富辉煌2011年8月山西运城房地产场前期报告.ppt

山西运城房地产市场前期报告 合富（辉煌）中国陕西公司 2011年8月 运城位居“黄河新三角经济区“的中心，聚集辐射效应明显，发展潜力巨大 未来城市东拓、西优、南控、北延的发展方向 运城市在省内具有重要的经济地位，未来将建成为黄河三角地区工贸旅游中心城市 运城具有得天独厚的交通条件，是连接中西部的“桥头堡”，为城市经济的发展提供了有利条件 近年运城GDP快速增长，经济处于高位发展阶段，为房地产市场高速发展打下了坚实的基础。 运城产业结构中二产对生产总值逐步提高，10年贡献率达69.7% 城市宏观背景分析小结 运城市宏观经济发展良好，未来发展空间巨大，主要呈以下特点： 运城具有得天独厚的地理优势，具有重要区位的交通条件，优势较为明显。 运城在省内占有重要的经济地位。 运城市经济的快速发展，为房地产市场的发展提供了有利的条件。 第二产业在产业结构中占有重要的比例，工业实力跃居全省三强。 运城房地产投资增长水平落后于整体经济发展水平 固定资产投资比重逐年增加，房地产业进入快速发展期 近年来运城房地产开发投资额快速增长，10年房地产开发投资额33.2亿元，下降17.3% 市场整体供求平衡，但受人口规模及需求限制，市场容量有限,10年市场快速发展 商品住宅从06年开始年销售量大约在85万平米左右，10年增长至173万平米。 06-07年商品房市场处于起步阶段，08年之后商品房市场开始飞速发展，说明市场有一定的潜力可以挖掘。 2010年以来，运城市房地产市场运行态势良好，走势强势，呈现出供应两旺的格局，房价稳中有升; 2007年运城商品住宅均价1451元/平方米，2010年，运城市商品房住宅均价1863元/㎡ 整体房地产市场处于第一次更新换代期，面临着重要的发展机遇。 运城市房地产市场进入第一次更新换代期，面临重要的发展机遇。据合富辉煌客户访谈，得其原因如下： 改善型需求爆发：传统的单位分房满足不了市场客户更高层次的住房要求，因此换房或者单位团购商品房成为新的市场趋势。运城市第一代商品房的购买者更新换代的需要，即改善型住房需求占据多数； 外地投资客增加：运城城市经济的向好发展，城市规划不断对外扩张，伴随着地产开发不断升温。吸引来许多投资客。 政府对外招商引资：尤其是对空港新区进行招商引资，吸引诸多大型企业资金投资，开发空港新区。 收入不断增加：普通人员：1200—1600元/月；中等收入：1600—2200元/月；中高端收入：2200—3000元/月；高端收入：3000元/月以上。 房地产市场供求、价格分析启示： 运城房地产市场发展开始提速，但仍处在发展的初期阶段。 市场容量有限，年成交量接近180万平方米左右，近年来增幅明显。 价格处在较低水平，2010年均价约1863元/㎡，仍有提升空间，近年增幅较大。 整体市场处在第一次更新换代期，面临重要发展机遇。 运城市场按照发展格局，目前分为主城区片区，空港新区两个主要区域 运城市房地产发展大约呈两个主要片区：主城区（老城区）、空港新城片区。 主城区因其配套资源充足，土地日渐稀缺，城市价值日渐凸显，并不乏高端住宅，未来向北发展，仍将是最主要的区域 空港新区近年来发展向好，是运城市主要的商品房项目集中区域，配套设施逐渐完善，但目前还处于发展规划期，配套设施仍显不足。 空港新区以机场大道区分为南区和北区，北区开发较早，目前大部分开发楼盘已经入住，较为成熟，南区目前项目较集中，处于快速发展期。 主城区住宅市场区域特征：配套成熟，区域内商品房渐少，多为已入住的较大规模的住宅小区 片区内商业、教育、医疗等各项配套设施齐备，生活十分便利，但由于人口密度大，环境拥挤，居住质量受到影响。 区内分布着众多政府机关、事业单位、学校和医院等单位，中高端收入人群集中，对高品质住房的需求较大。 区内发展用地紧张，大规模的住宅用地已经显得弥足珍贵。 主城区作为城市中心，占据了较好的资源配套及区位优势，由于受到老城区可开发地块逐渐减少的原因，目前向北、东延伸 主城区北和东部延伸区域距离主城区路程较近，可以享受主城区完备的配套。 目前城东作为主城区距离最近的延伸区域，配套较佳，但由于受到地理因素限制，目前该区域可开发地块较少。 城东由于离主城区较近，开发较早，配套成熟，目前价格处于较高水平。 城北区目前楼盘较集中，因为城北有较多储备用地，将成为城市主流住区发展方向。 主城区因自然地形、行政区划等原因向东、向北外扩，城市北向为空港新区，是城市发展的主要方向。 运城市主城区目前发展已经接近饱和，城市发展方向为城市主轴向北扩张，城市次轴向东扩张。 项目位于城市空港新区，处于城市发展主轴的核心位置，借助城市扩张，区域价值将得到提升。 项目位于城北空港新区，受到政府规划的区域打造，目前区域是运城市开发热点区域 项目所处区位为空港新区，