合富辉煌201106月常熟昆承湖国际花园三期产品建议.ppt

昆承湖国际花园项目 三期产品建议 合富辉煌 2012.06.26 本项目产品分析 本项目成交数据 　 329 454 　 合计 95.0% 19 20 4房2厅2卫 171以上（复式） 81.1% 30 37 4房2厅2卫 161-168 70.9% 105 148 3房2厅2卫 133-139 90.0% 45 50 3房2厅2卫 130-132 85.2% 69 81 3房2厅1卫 101-109 51.7% 61 118 3房2厅1卫 98.4 成交率 成交套数 套数 房型 面积 98.4平米户型成交率偏低，户型面积归属二房面积段，具有三房使用功能，但对于本地买大不卖小的居住习惯，经济紧凑型三房的市场接受度有待过程。反而相对101-109平米三房总价、户型性价比高，成交率偏高。 130平米以上的实用性三房从功能使用、户型设计、性价比上均受大众喜好程度较高。 160平米以上大面积户型由于房源数量少需求大销售最好。 销售回音壁 98.4小三房内部缺少间隔墙，客户考虑到砌墙装修成本增加，认为性价比不高。 98.4平米做三房用，但仅有1个卫生间，在实际使用上有弊端。 98.4平米与101平米的小三房基本一样，客户多数选择偏大些的，这样两种户型形成竞争，且两种户型占的比重大，自然成交率偏低。 5号楼01、08室136平米三房的客卫是暗卫，客户反应不好。 缺少120多平米的三房，经济承受力有限的客户希望买到适当缩小面积的三房。 没有二房的户型，客户反应希望买小面积的投资。 161平米湖景4房面积太小，客户希望面积再大些更好。 复式数量太少，较多客户都想买复式但没有房源了。 设计优化性 产品线设计问题 设计优化性 户型面积设计 产品线设计问题 户型面积设计 产品线设计问题 设计优化性 本项目户型分析 4.3% 8.1% 32.8% 11.0% 17.8% 26.0% 套数比例 　 　 454 　 合计 6.1% 　 20 4房2厅2卫 171以上（复式） 10.4% 二卧一客南向 37 4房2厅2卫 161-168 35.9% 二卧一客南向 148 3房2厅2卫 133-139 11.7% 三卧南向 50 3房2厅2卫 130-132 15.2% 一卧一客南向 81 3房2厅1卫 101-109 20.7% 二卧一客南向 118 3房2厅1卫 98.4 面积配比 备注 套数 房型 面积 小三房占43.8% 大三房占51.9% 产品以主力户型小三房和大三房，各占43.8%、51.9%，少量四房、复式作为补充。 无二房产品线，对此类房源有意向需求的客群将流失。 三房产品线层次丰富，涵盖经济型、实用型、舒适型三个档次产品，可细分市场准确迎合不同需求客群。 大面积、高舒适度、高功能性的产品线比例偏低，市场高端客群需求无法满足。 产品设计思考方向 1、是否增加二房的产品线？ 2、是否增加120平米左右面积段的三房户型？ 3、是否增加大户型房源的产品所占比重？ 4、是否增加套房系统，提高户型使用功能性？ 从市场调研开始，让市场告诉我们答案。。。 竞争项目产品分析 市场调研浅析 项目组在短时间内对常熟几个重点有代表性的项目进行市调，经过实地查访，并与本项目比较分析后，将几个项目分类设置竞争级别： 1、同级别竞争关系——中南世纪城、中盈皇冠、尚湖中央花园、东湖京华 2、高级别竞争关系——尚湖翡翠湾、清风和院 3、低级别竞争关系——中欧假日花园、绿地常熟老街 我们的竞争策略： 对高级别采取跟随，对低级别采取甩掉，对同级别采取扬利去弊策略。 竞争项目分析——东湖京华 二房二厅一卫，88-91平米 二房二厅二卫，107-112平米 全南；外凸窗、阳台赠送面积；储藏空间设计 增加主卧卫生间；客厅开间3.8米； 竞争项目户型分析——东湖京华 三房二厅二卫，134.4-135.88平米 三房二厅二卫，135.76-142.64平米 三房做成全南户型，降低产品实用舒适性 赠送约5平米入户花园； 客厅开间4.2米，主卧开间3.6米 竞争项目户型分析——东湖京华 四房二厅二卫，154.47-162.44平米 赠送约5平米入户花园； 四房设计2卫相对是从实用考虑，而降低户型舒适性、便利性。 竞争项目户型分析——东湖京华 设置二房产品线，分为经济小二房和舒适大二房两级，大二房通过增加空间尺度和1卫；二房所占比重27%相当高； 四房产品线分两个等级，增设187平米大面积户型，且占比重较高。 188-199 2.0% 7 　 　 四房三厅四卫 224（跃） 236-250 1.0% 5 　 　 四房三厅四卫 281 157-166 24.7% 97 ——　 ——　 四房二厅二卫 187 130-137 5.0% 20