重庆象两江公元别墅营销报告2012.ppt

——与大使馆合作 海外名校说明会 活动形式：酒会 参与人员：认购客户/财富人士/媒体 活动内容：诚邀成交客户家庭出席，感受上流社会社交氛围 活动关键： a、利用活动挖掘客户， b、扩大项目在于高端消费群体的影响力， c、使得认购客户感受阶层身份，形成口碑效应。 【事业平台】 为业主提供理财投资，商业外交等圈层平台 通过与重庆EMBA共同合作，为业主定期提供EMBA培训课程，提高业主的全球化战略思维、经营管理理念、锐意创新的进取精神，以应对纷繁变换的竞争。 高端培训 【修为平台】 为业主提升个人修养，承担社会价值资源的整合 渝商文化沙龙 —— 为重庆知名业内人士提供交流平台，以下午茶/沙龙的形式，渝商活跃的各个领域展开讨论。借助微博签到、微博热门话题互动等多重形式，提升项目关注度；通过活动，在业内圈层释放新品信息，达到口碑传播的效果，在市场上重塑象屿两江公元高端物业形象。 重庆渠道 ——商会、行业协会与机构客户拓展 上海商会、浙江商会、福建商会、台商会等．．．． 记者协会、律师协会、作家协会、画家协会等．．．． EMBA重大总裁培训班．．．． 同策优势： 与在渝数十家商会、行业协会和机构建立了长期合作关注，可充分利用优势资源。 针对圈层人士聚集的商会、行业协会与机构进行针对性推介 重庆渠道 ——金融系统客户拓展 精准营销/吸引客户 跨界营销 重庆渠道 ——高端俱乐部会员拓展 针对高端圈层人士聚集的俱乐部，如高尔夫球俱乐部、高端车友会等进行聚焦 执行范围：北部新区、渝北区、江北区等高端俱乐部聚集地 执行时间：2012年10月及后期持续开展 所需物料：楼书、折页、DM海报、礼品纸巾盒等 重庆渠道 ——高端商务场合布点 精准营销/吸引客户 渝中区板块 江北区板块 特定高档商务渠道主要布点于江北、渝中两大区域 高档茶楼、咖啡店、部分五星级酒店建议从项目入市开始，选择品牌、高档的茶楼、咖啡店宣传项目。 重庆渠道 ——高端4S店布点 采用方式：采用定期、定点驻守模式 开始时间：2012年9月,后期持续性开展。 针对范围：本区域及汽博中心高端车行 执行要点： 在车行附近进行定点驻守，以派发项目海报和纸巾盒为主，吸纳各区域客户； 所需物料： DM海报、礼品纸巾盒 重庆渠道 ——商圈及区县巡展 执行范围：观音桥、解放碑商圈、璧山、北碚等 执行目的：拓展更多意向客户，为项目开盘销售提供保障 活动时间：2012年10月中旬开始 活动方式： 在观音桥、解放碑商圈进行周末巡展，在北碚及璧山进行区县巡展，扩大项目在市场上的声音，并吸纳意向客户； 所需物料：海报、户型单页、折页、户型模型、易拉宝等 布展形式：行架、喷绘画面 团队组织：销售人员3个，管理人员1个，派单人员4个。 重庆渠道 ——饭局营销 营销要点; 借助高档宴会、品酒会拓展潜在客户； 深入了解客户需求，带给客户尊崇感；； 在宴会现场布置或物料配置上适当植入项目广告。 针对参与高端宴会、品酒会的客群，进行“一对一”VIP式营销，聚焦性较强。 渠道工作主要配合线上推广进行蓄客工作，分为重庆本地渠道和上海渠道； 本地渠道主要是线下渠道铺排，营销活动及拓展高端客户资源； 渠道执行将是项目去化的主要保障之一。 渠道执行小结 第五部分 推售和营销铺排 销售价格预判 项目产品为：叠加130-150㎡；联排：160-180㎡ 区域主力总价叠加在150-200万，联排在300万左右，在区域竞品中，联排300-400万总价产品为市场空白 根据区域产品主力总价叠加150-200万；联排市场空白总价300-400万 预判项目均价：叠加单价：13000元/㎡、联排单价：18000元/㎡ 建议项目12年12月入市，借势圣诞、元旦两节，保证首批次房源快速去化，别墅一期销售周期2012年12月-2013年9月 注：具体推售方式根据当时储客情况确定 产品 面积 套数 A-1、A-2 10123.6 64 A-1、A-2 5932.58 34 A-3、A-4 5938.32 36 A-3、A-4 7202.91 43 　 29197.41 177 销售执行 ——项目销售周期维持一年，别墅一期分四批开盘，一期开盘为12年12月 第一批（别墅）：2012年12月 第二批（别墅）：2013年3月 第三批（别墅）：2013年5月 第四批（别墅）：2013年85月 推案量 首批去化量 推案原则 12年12月 45 介于项目入市时市场因素，用较好产品入市，打开市场，造成热销局面，项目推售次序如图，先期推出项目较为好的位置产品，价格平开高走，品牌逐步提升；凭借前期优势口碑，促进三期产品销售 价格策略 叠加单价：13000元/㎡、联排单价：18000元/㎡ 未来价格平开高走策略 项目别墅一期产品 销售执行 ——项目一期别墅持