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世纪城项目一期营销推广方案 FOCUS- 目录： 一、市场分析 二、项目分析 三、项目定位 四、营销推广 第一部分：市场分析 ? 未来三年隆尧县房地产市场整体发展呈现稳健发展态势，不会出现大的波动。主要基于以下三点理由： 1、就全国市场比较而言，从房价水平，投资比例等因素判断，邢台地区是一个相对温和的市场。 2、和国内其他经济发展基本一致的市县比较，隆尧的房价水平整体上处于比较低位的水平。 3、隆尧县作为邢台地区经济引擎的作用和地位只会逐渐加强。 区域发展之功能定位： 1、2012年邢台地区新建商品住宅平均销售价格为4000元/平米左右； 2、过去两年邢台地区新建商品住宅年均增长10%左右即年均400元/平米左右。 3、价格增长的原因主要在于土地价格增值转移、营销成本提高、产品品质提升导致的产品成本增加等因素。 邢台地区住宅物业价格分析 邢台地区住宅产品特征分析： 主要表现为： 1、产品创新比较活跃； 2、产品类型多样化； 3、户型以及户型对应面积分布波谱更加宽泛； 4、园林绿化以及内部环境越来越好； 5、项目规模大型化趋势； 6：配套尤其是教育配套升级明显； 隆尧住宅产品卖点以及核心卖点分析： 随着邢台地区物业品质的提升，项目卖点越来越丰富，在一个大盘中往往蕴涵比如地段、价格、开发商品牌、会所、交通、生活配套、升值潜力、物业管理等基本上所有的卖点；而核心卖点已经由早期的性价比，地段等转移到环境、品牌、升值潜力等因素。 消费群体特征分析： 1、随着邢台地区人口结构升级刚需型购买者比例有所增加； 2、区域辐射范围增强，隆尧县之外邢台石家庄以内消费者以及隆尧周边100公里内的消费者比例增加； 3、随着邢台地区的拓展，邢台地区人口政策以及产业政策升级消费群的数量以及质量都有比较大的增长和提高，未来区域内部消费能力增强。 隆尧住宅产品营销特征分析： 随着邢台地区石家庄中型品牌开发商的进驻，邢台地区商品住宅的销售已经突破了产品营销和文化营销的阶段，进入了品牌营销阶段。而小型开发商在制定营销策略的时候也极大的受到品牌开发商及品牌代理商的影响。 项目周边重点项目比较分析： 森都项目规模较大，属于区域标志性旗舰项目。本项目具备和其正面竞争竞争的实力。此项目已经销售完毕。 书香文苑项目规模较大，属于概念型人文为主的大型社区，我们的产品也具备和其竞争的实力，但是要找对卖地和产品的差异化。 邢台地区住宅未来发展预测：  邢台隆尧住宅产品发展预测为： 1、价格：随着区域规划的逐步落实，邢台地区一城五星战略的实施，区域价值在短期内会被重新认识，物业价格加速增长；预计3年后商品住宅价格可达到5500元/平米左右，隆尧物业价格将达到4000元/平米。 2、营销：品牌营销成为主要方向； 3、消费群：短期享受资型购买占据主体位置，随着区域内部消费力的增长，消费群在未来会经历一个刚需型比例逐步提高到占据主体的的过程。 项目概况 位置：项目位于隆尧县城内，在都市天地和都市未来之间；项目北面为绿地世纪城，目前绿地一期住宅已经交付使用；项目西边紧邻CBD创业园； 主体结构：地下建筑面积4440；地上56栋外带商务会所，小区配套物业。一、二层商铺，用地面积271752.83，地上建筑面积为894800 户型介绍：主要以方正的中户型为主，面积(套内)区间在90平方米—130平方米之间 建筑面积：一期总建面55950平米；地上面积51510平米 容积率：3.73 绿化率：30% 会所：500平米 商铺：750平米 总户数：？户 交通状况：隆尧县城内，距离G4高速公路14公里，距离邢台50公里，距离石家庄80公里， SWOT分析之优势分析： 1、区位优势 本项目位于隆尧县的核心位置，邢台与石家庄中心位置拥有身居休闲居住商务聚会的区位优势的同时也拥有区域内相对的地段优势。区位未来强大的增值潜力预示着项目强大的增值潜力。 2、规划优势 隆尧世纪城形象定位为“城市化田园风格中央住宅区”，整体规划以及配套的交通规划，商业以及生活配套规划等，是区域内物业价值提升的良好基础。 3、配套优势 随着邢台地区“一城五星”战略发展，城市面积将越来越大，隆尧与邢台的交通距离和人文差距将越来越小 ，区域内商业配套，生活配套，交通配套等会逐步完善，都是区域内物业价值提升的直接催化剂。 SWOT分析之劣势分析 1、规模较大 项目和区域内其他项目相比规模比较大，很难形成整体化的实物印象，不便于对客户造成强大的视觉冲击和满足感。 2、认知度不够 区域内目前配套不足，而且公交系统不够方便，区域内人气不足，一般消费者对隆尧区域认知不够 SW