深圳龙华莱蒙水榭春天3-5#地块高端项目开发顺序及定位.pptVIP

2012年宏观市场预测 2012年片区市场分析 地块发展思想 地块档次定位 地块客户定位 地块户型定位 地块价值分析 3-5#地项目目标 （一）持续的市场领导者，非跟随者 （二）大盘中后期实现目标：土地价值最大化 3-5#发展思想：巩固首席豪宅大盘形象，持续领导市场 外部环境日臻完善 区域规划成果显露，主要交通路外建成通车，市政配套逐步完善，置业热点持续升温，区域升级，扩大辐射力。 自身区隔竞争优势 水榭春天已形成品牌影响力，大盘气势，豪宅血统建立区域区隔，2#积累优质客户资源，3-5#地块自身素质优秀。 ＋ 延续豪宅血统，通过3-5#继续巩固和提升水榭春天区域首席高端大盘的形象，成为区域豪宅置业人群的不二选择。 4# 港铁 3# 5# 2# 鹏润达 港铁 地块 住宅角色定位 策略 产品类型 2# 排头兵、开拓者 以整体项目形象的表率探试市场 支柱型产品 居家类户型 3#4# 形象再提升 延续高品质形象进行项目形象再提升 细分市场 主流中大户型入市 5# 收官王座 城市豪宅实现者 纯粹的中大户 2-5#住宅在整体中各自角色产品定位思想 逐步提升，成就区域王者 2012年宏观市场预测 2012年片区市场分析 地块发展思想 地块价值分析 地块档次定位 地块客户定位 地块户型定位 3-5#住宅定位思路框架 绿景 3# 4# 5# 自然村 北向 幸福枫景小高层，西北向：规划中学，视野相对较好，临学校会有一定噪音影响。 东向 对面为世纪春城89M“屏风楼”高层，有一定压抑感。 西向 对面为莱蒙3号及村委地块限高100M高层。 南向 8F自然村，跳过8F有一定视野 3-5#同期销售项目地块素质PK：绿景 3-5#容积率略高，但景观较优，私密性高 绿景地块外部景观匮乏，东面为西面为城市主干道，北面有学校，均有一定的噪音干扰，南面为自然村形象较差。 结论：水榭春天3-5#地块素质优于绿景地块 项目 占地 建面 容积率 绿景 7.8 22.9 2.9 整体项目 16 56 3.4 3-5#同期销售项目地块素质PK：中航2期 层高不及、但规模、景观、品牌、私密性更好 2# 3# 4# 5# 村委 中航 鹏润达 合正 七里香榭 龙华人民路 民塘路 民繁路 北向 龙华人民路，市政设施（电影院） 东向 民繁路，城市景观绿轴 西向 地铁四号线高架 南向 鹏润达居住用地 中航地块方正，有大型商业体； 临龙华人民路、地铁四号线高架，存在有噪音干扰； 外部无明显景观资源； 结论：水榭春天3-5#地块素质明显优于中航地块。 项目 占地 建面 容积率 中航 5.4 24.6 4.6 整体项目 16 56 3.4 3-5#同期销售项目地块素质PK：星河民乐 高层景观不及，但居住素质优于星河 属于关口片区，高层可远望水库、山景； 狭长地块，内部被规划市政道路一分为二 地块三面为交通主干道（梅龙路、民治大道、民乐立交）包围、存在噪音影响； 地块周边分布有农民房、低端住宅、商业，城市感差；内部及四周没有无景观资源。 梅龙路 金龙路 民乐路 民治大道延长线 星河民乐 整体项目 占地面积 6.9 16 总建筑面积 30 56 容积率 4.4 3.4 其中：住宅面积 22448 _ 商业面积 61000 _ 保障性住房建筑面积 19520 _ 结论：水榭春天3-5#地块素质明显优于星河民乐地块。 项目占位：区域首席高品质大盘 区域主流项目，对应区域供应主流产品 中档、中高档，但缺乏核心优势 代表楼盘：绿景、中航、星河民乐、溪山、龙岸等 区域顶级，对应地段资源型高端产品 别墅、大/中大平面景观高层 代表：丹堤、圣莫、水榭山 水榭山 圣莫丽斯 水榭春天 绿景、星河民乐 中航、鹏润达、合正 区域首席高品质大盘，城市核心、城市豪宅形象 中大/大平面高层、丰富的资源整合 代表：水榭春天3-5# 3-4#档次定位：中高档偏高，高于2# 建立明显区隔，在2#地基础上再次提升，奠定城市豪宅地位， 树立区域首席生活大盘。 5#档次定位：高档，高于3-4#，树立区域新标杆 纯粹中大户型社区； 针对多次置业者/二次置业者； 王者收官之作，以无可复制的气势，形成长久市场影响力。 2012年宏观市场预测 2012年片区市场分析 地块发展思想 地块档次定位 地块客户定位 地块户型定位 地块价值分析 深圳湾片区 CBD中央居住区 华侨城片区 豪宅客户区域特性对比 中心区 香蜜湖 中心区豪宅客户特征：求城市中心，求大 代表楼盘 嘉里雅颂居 天健世纪花园 星河·国际 黄埔雅苑 城中雅苑 ? 附近工作的企业高层管理人员，经商人士，公务员 ? 他们依恋中心区成熟/便利的商务配套 ? 他们认可“城市中心”所赋予他们的标签感和成就感，“中心的就是最好的” ? 他们具有较高的知识水平，靠“打工”赚取人生享受