上海嘉兴麦德龙北地块研究报告2012年.pptxVIP

麦德龙北地块研究报告嘉兴研展部2012-5-29目录第一篇 区域认知地块解读区域规划解读区域现状解读工业园解读第二篇 市场分析板块市场分析相似及竞争板块分析区域客户分析典型案例分析第三篇 产品定位产品分析价格分析第二篇 市场分析板块市场分析相似及竞争板块分析区域客户分析典型案例分析1、总体供求价走势嘉兴市主城区历年住宅量价走势备注：2008年以前，存量、新增供应数据缺失截止2012年5月20日供求情况：2010年之前，市场需求旺盛，供求基本平衡，成交均价也持续上涨；2011年新楼盘持续加推，市场供应充足，在政策调控的影响下，需求明显下降，成交量走低，全年价格持平，降幅不明显；2012年以来，成交量较少，整个市场面临着较大的库存压力，同时各楼盘通过低价促销的方式去化库存，成交均价有明显的下降;按照2011年去化100万平方米计算，库存的消化时间需要2年左右时间新增供应面积成交面积供求比2008年 / 932000/ 2009年147700023040000.64 2010年169600017470000.97 2011年15570009980001.56 2012年（1-4月）6633004300001.54 2、分面积段成交占比点评：1、2012年相比去年，90-110平的中小套型有所增加2、140平以上的大户型占比有所下降，大户型、高总价市场区划相对缓慢3、90平以下小户型一直受到市场青睐，成交占比一直较为稳定3、分面积段成交量点评：1、2012年1-5月嘉兴市商品住宅成交面积段主要在90平米以下和110-140平米，共占约7成左右。2、2011年和2012年成交面积段基本相同，与11年相比，140平米以上户型较难去化。4、分房型成交占比点评：二房和三房的刚需及首改户型成交量一直占主导，一房的单身公寓小户型，随着政策出台，投资客的减少，成交量下降，四房以及以上的大户型，成交占比不大，但12年略有上升。5、分房型成交量点评：1、2011年，二房的成交面积达到51万平，2012年1-4月的成交面积接近30万平，预计2012年整年二房的成交面积在60万平左右，二房需求量大；2、2011年，三房的成交面积别在59万平，而2012年1-4月的成交面积已经达到19万平，预计2012年整年三房的成交面积在38万平左右，三房成交量有所下降；3、一房、四房及四房以上成交量都很少6、后几年公寓供应量预测在售公寓后续供应量区域案名待推体量（万方）南湖区御上江南14.5佳源·东方都市30东菱·宝石公馆30.6翠湖壹号10香缇世家10区域案名待推体量（万方）秀洲区龙盛右岸名邸3盛世香园 7万科金域提香 3.5领秀智谷 8.7蓝光名仕公馆 4晴湾 14香颂湾 2信远朗庭 11玫瑰恬园 10万科45#地11恒大绿洲22宇隆嘉苑7区域案名待推体量（万方）秀洲区海纳公馆15.5弘信·观湖9.6南湖区康桥花园9.2格兰英郡5.2罗马都市9.5普罗旺斯6.4金都夏宫3.4英伦都市18中港城5.35世茂新城5.26御上江南14.5点评：目前市区已知项目（秀洲区、南湖区）未来待推体量较大，总体量约300万方。7、后几年公寓供应量预测地块及未开盘项目供应量交易时间地块名称占地（㎡）容积率总建（㎡）楼面价(元/㎡ )竞得单位2010/4/16秀洲工业区，乍嘉苏高速公路西侧，中山西路南侧地块33923.621.861062.523744嘉兴达胜置业发展有限公司2010/6/76东至规划道路,南至广穹路,西至嘉杭路边高压线,北至恒力路地块49011.161.678417.862288嘉兴中弘置业有限公司2010/12/6东至城北路，南至中环路外侧绿化带，西至朱冠浜，同德路支路地块45509822236江苏中大地产集团有限公司、江苏宝来置地有限公司联合竞得2011/8/26南至塘泾港要化带，西至翠柳二路，北至由拳路地块11252.291.618003.663059浙江晨凯房地产开发有限公司2011/11/16东至秦逸路,南至沿河绿化带,西至花园路,北至戚家北港绿化带33286.52.0-2.574894.6252276.438大力置业有限公司2011/11/28东至庆丰路，南至塘桥巷，西至云东路，北至广益路73543.91.3-2.5139733.412331.053苏嘉房产有限公司2012/4/26东至规划天琴路，南至规划天权路，西至桃花港，北至昌盛南路边30米宽绿化带地块248051.639689.172172嘉兴创意创新软件园投资建设有限公司2012/5/7东至九里港绿化带，南至四号桥港绿化带，西至城南路，北至广穹路地块606632121327.32312杭州紫元置业有限公司、富春有限公司联合拍得点评：目前嘉兴市区待开发土地量