中原_无锡首创敔山湾项目适合性营销策略报告 2.pptVIP

作为标杆性产品，树立项目高端形象，形成市场影响力 迅速奠定项目知名度，首批洋房平价入市，确保资金回笼 作为市场补缺产品，满足别墅购买力不足、追求生活品质的客户 平衡容积率，获得最大产出比的产品业态 现金流的另一种回现载体 依托洋房奠定的项目影响力，捕捉最广泛客户群体 90产品深入挖掘投资价值，依据市场跟踪，制定应对策略 洋房 高层 较快的去化速度满足企业销售周期的要求 价格策略 客户策略 推广策略 渠道策略 推案策略 推案策略——考虑目标、竞争、可突破产品力等多方面，依托项目不同产品所承载的物业功能，制定差异化、价值实现、量价双收的推案组合 41 价格策略 客户策略 推广策略 渠道策略 推案策略 推案策略——缘于对市场的把握，针对本项目，我司特别建议营销节奏两大原则和技巧——饥渴式营销+灵活的产品组合 推案策略 灵活的产品组合，不同产品承担不同功能 饥渴式营销法则，制造项目市场追捧 洋房产品率先入市，利用市场空白、塑造全新的生活方式，奠定项目市场地位； 小高层作为竞品高层的升级产品区别于竞争市场，促动成交； 小户型产品可于推案阶段内首先推出小部分进行试水，根据试水情况决定后续推售产品组合和营销节奏； 综合全盘营销考虑，避免单一推售产品线，避免后期出现营销不畅。 淡市行情下，忌讳一次性推售大量房源，导致后期营销不畅； 江阴客户表现出明显的圈层性、从众心理以及虚荣性，饥渴式营销更能触动客户神经； 小批量、多频次的营销方式容易制造热销氛围，并有利于推广传播。 42 推案策略——在把控住营销节奏两大原则之下，项目推盘节奏示意如下： 牡丹路 金桂路 北横河 银桂路 11# 10# 8# 7# 6# 1# 第一阶段（6.15-7.30）通过洋房产品奠定项目市场影响力。推售房源以8#、10#两栋洋房为主力，6#小高层为补充，货量总计172套，体量约2.7万方，预计去化率50%，实现销售额1亿元； 第二阶段（8.1-10.31）市场地位奠定之后，此阶段继续推售11#、7#以及高层部分1#。货量为洋房20套、小高层86套、高层240套，体量总计346套，面积约4.4万方，预计去化率60%-70%，实现销售额2.5亿元。 第三阶段（11.01-12.31）年底促销策略实施，针对余房进行全面促销，并根据市场行情决定是否推售新房源，此节点营销目标约1.5亿元。 43 价格策略 客户策略 推广策略 渠道策略 推案策略 首次开盘，1.5个月实现营销目标80套 至少需要积累150组认筹客户 约900组来访客户 中原客户导入400组 自然上门300组 活动、渠道带客200组 营销目标：开盘当天去化50套，持销期去化30套； 任务分解：按照80套的销售业绩，需至少实现认筹150组，来访900组。 44 一阶段（6.15-7.30）——作为项目入市首批房源，以洋房为主打产品，迅速建立市场影响力，依托中原已有客户资源，实现80套去化，预计销售业绩1亿元 中原客户导入：中原在江阴已经积累大量客户资源，根据我司对已有客户资源的分析，目前大约有600-800组左右的客户愿意置业敔山湾，可作为首批入市客户的最大保证； 自然上门：根据我司对江阴项目客户上门量的跟踪分析，自然上门量约200-300组/月； 活动、渠道带客：项目产品推介会、首次亮相会、开盘售罄热销报道、房交会、派单巡展等活动和渠道预计带来客户200组。 45 5月 7月 推售房源 营销目标 平媒投放 短信投放 活动营销 首创，引领江阴顶级洋房生活，扛鼎江阴 洋房8#、10#，小高层6#总计172套房源 余房去化30套，新房源蓄客 推广主题 6月15日开盘 三次大型活动、开盘前后各投放2个整版 首次亮相、售楼处公开、风水讲座以及开盘仪式等大型活动，奠定项目品牌知名度 短信投放300万条，定区域投放，并进行效果评估 电视广播 杂志 杂志信息投放，传播品牌信息及产品稀缺价值 开盘前后广播投放，立势期电视投放（江阴新闻综合频道） 网络投放 网络配合推广主题进行，产品说明会、领导现场直播、软文报道等相关内容 首次亮相 风水讲座 售楼处公开 6月 开盘去化50套 一阶段营销主题及通路组合 售罄缘于品质，升级之作当然备受瞩目 营销目标：此阶段为冲击攻坚阶段，组织2次开盘节点，实现去化业绩2.5亿元； 任务分解：按照250套的销售业绩，需至少实现来人1500-1800组。 46 二阶段（8.1-10.31）——项目市场地位奠定之后，组合推售洋房、小高层和高层房源，总货量约4.4万方，阶段去化目标3-3.5万方，预计销售业绩2.5亿元 冲刺攻坚阶段，实现250套去化业绩 至少需要积累500组认筹客户 约1600组来访客户 中原客户导入400组 自然上门750组 活动、渠道带客450组 中原客户导入：依托中原客户资源的持续积累，