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基于土地整理置换法旧村改造模式研究 　　摘　要　农村宅基地分配不均影响旧房改造工作的开展，本文提出土地整理置换模式解决这一问题。在详细阐述土地整理置换模式的可行性及具体操作后给出了丽水市莲都区某自然村改造的具体案例予以分析。 　　关键词　旧村改造　宅基地　土地整理置换　分配 　　中图分类号：D422 文献标识码：A 　　旧村改造是社会主义新农村建设的重要任务。目前，我国的旧村改造基本采取三种模式：合作建房、整村迁移和就地重建。①其中，就地重建是常规和基础性的改造模式。但是，由于受到宅基地分配不均的影响，就地重建模式的实施面临诸多障碍。本文结合浙江丽水市叶平头村的实际情况，分析了宅基地分配不均对旧村改造的影响，并对该村实行的土地整理置换法进行了总结归纳，提出了解决宅基地分配不均、顺利实施旧村改造工程的方案及对策建议，对于其他地区的旧村改造实践，给出一定的借鉴。 　　1 宅基地分配不均对旧村改造的影响 　　由于受到人口迁移等历史遗留问题的影响，当代农村家庭的宅基地往往与其家庭人口数不成正比，农村宅基地分配不均的现象十分普遍。宅基地分配不均现象也影响了旧村改造。根据“一户一宅”原则，除非儿女成年分户，否则农民无法再申请新的宅基地，只能拆除原有的房子，在原有的宅基地上新建住房。但是很多老村庄都是连体房，有足够宅基地想盖房的农户拆了自家的房子势必会影响到邻居家的墙体。这些连体房都是建于上世纪七、八十年代的土木结构房，动了墙体势必会全部倒塌。因此，邻里之间房子的依赖性极强。而那些缺少宅基地的农户自然而然会阻挠邻居拆房自建，这不但延滞了旧村改造的进程，也引发了很多邻里之间的矛盾。 　　2 土地整理置换法用于旧村改造的可行性分析 　　本文所提到的土地整理置换模式是指先以合理的价格收回农民们手中原有的宅基地，然后统一拆迁，平整地基，科学合理的规划后，再将宅基地按《土地管理办法》的规定，在坚持“一户一宅”原则下以家庭人口数把宅基地卖给村民建房。这一方法在政策、经济和农户建房意愿方面均具有可行性。 　　2.1 政策可行性 ???　2004年《国务院深化改革严格土地管理的决定》明确提出：“鼓励农村建设用地整理。农村建设用地整理要按照‘规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入’的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。同时,加大盘活存量建设用地力度,并要求各地要因地制宜地组织开展‘空心村’和闲置宅基地、空置住宅、‘一户多宅’的调查清理工作。”上述规定不仅为农村宅基地整理和科学利用提供了政策性的依据，同时也为各地开展农村宅基地置换提供了制度实践的支撑。 　　2.2 经济可行性 　　首先，在这种模式下，仍然可以采取邻里拼墙的方式建房，这样可以比一家单独自建省下近万元。其次，由集体组织批地基，节省了人力物力，可给每户一定的补贴。最后，村里集中建房，能以低价采购到建材，从而降低建房成本。 　　2.3 农户建房意愿的可行性 　　首先，利用这种模式可以一方面解决部分农民宅基地不足的问题，另一方面解决地基审批难的问题。其次，在宅基地整理置换的过程中，大部分农民从中得到了合理的补贴，获得了实实在在的优惠。再次，全村统一旧房改造，能以低价采购到建材，与单户零星建房相比，节省不少费用。最后，政府提供的小额低息贷款，解决了贫困家庭建房的资金困难。这些政策都让农民们得到实惠。因此，这种模式将会得到农民的欢迎和拥护。 　　3 土地整理置换法的流程与步骤 　　土地整理置换模式可分为启动阶段、计划阶段、组织阶段、实施阶段、控制阶段五个阶段。 　　3.1 启动阶段 　　在启动阶段，首先要了解各级政府关于农村土地整理置换和旧村改造的相关政策，在符合国家政策的前提下，制定出具体的、合理的、可操作的旧村改造方案。然后进行民意调查，听取村民对方案的看法与意见，集思广益，进一步完善方案。 　　3.2 计划阶段 　　首先是规章制度的制定。在村委会的领导下，因地制宜，制定出符合当地情况的土地整理置换的规章制度，并召开全体村民大会进行表决，若表决不通过则进一步修改，表决通过则报送乡人民政府审批。审批通过进行立项。项目审批通过以后，村委会制定项目进程，确定旧村改造工程是一期完成还是分期进行，并制定具体的时间规划。 　　3.3 组织阶段 　　一是成立旧村改造工作小组。工作小组由村干部、村民代表、政府工作人员和房屋设计院的相关工作人员组成，指导旧村改造工作。二是成立旧村改造监督委员会。监督委员会由村民代表，政府工作人员，土地管理局工作人员组成，监督旧村改造的进程及公共资金的运用。 　　3.4 实施阶段 　　首先由村委会牵头，以合理的价格向村民们收回宅基地。村委会收回宅基地后，将宅基地平整，以方便村民们按照村委会的规划建造新房。村委会再将平整好的宅基地，以合理的价格返还村民。每户人家所拥有的宅基地