南宁明秀西路GC2009-54地块土地价值评估报告.docVIP

南宁明秀西路GC2009-54地块 土地价值评估报告 【撰写日期：2009年8月02日】 审核： 批准： 第一部分：地块详细资料 一、地块位置 地块位于明秀西路中兴桥北，原为广西南宁壮锦橡胶厂，目前厂区已被推平。地块对面为南宁二桥装饰材料综合市场，周边商铺也多以销售建材为主。其东北面为新阳派出所、以及五金交电化工公司仓库等，西南面临江。 二、建设项目规划设计条件 编号 土地 位置 宗地号 实际用地面积 土地 用途 出让 年限 规划指标要求 起始价 （单位：人民币） 竞买保证金 （单位：人民币） 平方米 亩 容积率 建筑 密度 绿地率 GC2009-54 明秀 西路 0202582 0202583 82392.28 123.588 城镇住宅、 批发零售 城镇住宅：70年 批发零售：40年 ＞4.5且≤6.0 ＞25%且≤28% ＞30%且≤35% 236万元/亩 2000万元 注：GC2009-54地块竞得人另须在本地块北面出资建设30班小学一所（小学用地不在出让范围内），小学建成后无偿移交给教育部门。 三、地块资料图 A地块 东南面 西北面 西南面 东北面 B地块 西面 东面 地块原为橡胶厂厂区，因此地块已较为平整，但部分地基仍未清理。 第二部分：地块投资分析 一、地块综合因素分析 评分项目 分数 位置 明秀西路 8 面积（单位：亩） 123.588 8 交通状况 有多辆公车经过，宜达城市各个区域，交通便捷成熟 8 容积率 ＞4.5且≤6.0 7 平整度 平整 8 居住氛围 周边为建材市场以及分部零散的居民楼，但是在该片区已经涌现了不少人气教旺的楼盘 7 景观度 位临邕江，高层可以看到一线江景 10 周边环境 周边为建材市场，环境嘈杂，人员复杂 5 居住配套 地块要求配套学校，周边有南城百货大型超市 6 升值潜力 该地块临邕江泮，且靠近外地人口较多的建材市场，有一定升值潜力 6 地段价值 东临明秀西路，离中兴大桥也很近，可以方便地到达江南区。但与大学路板块其它片区相比地段价值相比有待提高。 5 商业价值 周围为建材市场，人流密集，商业较旺 6 周边人口密集度 周边居住人口较多 6 评判总分 90 注：各项指数总分为10分 小结： 从该地块的评分来看，90分的分数说明该地块作为居住用地有一定的价值。其临一线江景，且生活配套完善。由于片区人气很旺，因此该片区也涌现出不少市场上表现较突出的楼盘，所以居住氛围任然较好。但是从其周边环境来看，对面及周围均为建材市场，路段人流复杂，居住环境较差。从其升值潜力和商业价值来看，建材市场人流量较大，且多为外地人口，因此对住房有一定的需求，同时建材市场也拉动了周边的商业需求量，所以仍然有一定的升值潜力和商业价值。 二、地块2010年入市的销售均价预测 本地块拿下后工期极有可能做一定时期延后，故我司将2010年12月作为项目首期入市销售节点做均价预估。 1、09年大学路板块均价 根据之前对各项目地块的综合指数评分，计算项目地块预计的住宅销售均价： 明秀西路项目 评判总分 90 09年7月大学路板块均价 5210元/㎡ 大学路板块均价月增长率 0.5% 注：数据来源于宝资通联行/宝创地产顾问数据库。 2、目前可售价格预测 目前地块所属区域板块均价×地块分析得分/100=目前可售价格 5210元/㎡×90/100≈4690元/㎡ 3、2010年6月份入市可售价格预测 目前可售价格×地块所属板块月均价增长率=预测销售均价 时间 月份 月增长比 价格(元/㎡) 2009 7 0.50% 4690 8 0.50% 4713 9 0.50% 4737 10 0.50% 4761 11 0.50% 4785 12 0.50% 4808 2010年 1 0.00% 4808 2 0.00% 4808 3 0.00% 4808 4 0.00% 4808 5 0.00% 4808 6 0.00% 4808 7 0.00% 4808 8 0.00% 4808 9 0.00% 4808 10 0.00% 4808 11 0.00% 4808 12 0.00% 4808 小结： 目前