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湖南省14个地级市州房地产价格空间计量分析 　　【摘 要】湖南省房地产市场发展迅速，房地产价格在各种影响因素的作用下不断上涨，传统房地产价格影响因素研究较多的在区域层面对房地产价格进行独立、静态的研究，而本文采用湖南省14个地级市、州2006-2010年空间样本数据，将房地产行业发展的空间效应考虑在内，对湖南省房地产价格进行了空间计量分析。 　　【关键词】房地产；房地产价格；空间计量分析 　　作为连接东南和西部地区的重要省份，湖南省经济快速发展，房地产业发展也是生机勃勃。2001年湖南省房地产价格为1248.33 元，2011年上涨到了3797.36元 ，年均上涨百分比为10.83%。2011年的同期增长速度更是达到了20.72%。这些数据表明，湖南省的房价一直处于上涨的状态，而这种增长是否是正常的，湖南省的房地产价格水平是否反映市场的需求和供给？这些都是消费者非常关心的问题[1]。同时，在区域板块的空间层面上，随着市场经济的不断发展，市场一体化趋势越来越明显，区域经济的发展还受到区域与区域之间房地产行业发展的空间效应的影响，湖南省各地区房地产行业的发展相互作用和相互依赖越来越突出[2]。在这种背景下，在房地产价格研究过程中纳入空间效应，对湖南省房地产价格进行了空间计量分析，将具有一定学术研究意义。 　　1、湖南省各地区房地产的空间分布描述 　　下图展示了2010年湖南省房地产价格水平三分位的空间分布变化情况，以各个地区房地产业商品房平均销售价格为属性值，增加值越大染色越深。 　　通过2010年湖南省房地产价格水平的空间分布三分位图（图1）可以看出，2010年湖南省各地区房地产价格水平的空间分布模式进一步明晰。分位图的地区区块染色越深，表明该地区价格水平越高。在三分位图中，整个湖南地区的房地产价格水平以各个地区房地产业商品房平均销售价格为属性值，分为三个等级。如图所示，长沙、岳阳、湘潭、株洲以及张家界等地区属于第一等级，常德、益阳、娄底、衡阳、郴州等地区属于第二等级，湘西、怀化、邵阳、永州等地区属于第三等级。从三分位的等级分类中可以看出，湖南省各地区房地产价格水平基本上呈现一定的趋势，即从东、中、西三个空间层面依次梯度的趋势。大体而言，湘东、湘西的房地产价格水平较高，而湘西地区房地产价格水平偏低。 　　2、湖南省各地区房地产的空间自相关测度 　　本文利用2006—2010年湖南省各地区房地产业商品房平均销售价格为属性值，利用GeoDa 0.95i软件，得到湖南省近5年间的全局Moran’s I（表1），数据表明，在1%的显著性水平基础上，湖南省各地区房地产价格水平的Moran’s I验证了湖南省各个地区之间房地产价格水平相关性的存在[3]。 　　从2006—2010年的湖南省各地区房地产价格水平的Moran’s I统计值中得出，除了2008年统计值大于0，其余4年间Moran’s I均小于0，5年的Moran’s I平均值为-0.0854，该结果表明，湖南省14个地级市房地产价格水平在空间分布上存在负的空间相关性。 　　Moran’s I统计值定量的验证了湖南省各地区房地产价格水平在空间分布上存在负的空间相关性，本文将在接下来的分析中，进一步采用局部Moran散点图分析空间相关性在空间上的分布及其差异。以2006—2010年湖南省各地区房地产业商品房平均销售价格为属性值，得到Moran散点图，结果如图所示。 　　从前文Moran’s I统计值中已经得出，湖南省各地区房地产价格水平存在空间负相关。而通过局部Moran散点图，进一步可以看出各地区在空间层面所在的空间自相关关系聚类。图中四个象限分别表示四个空间自相关关系聚类（图3）。第一象限表示高价格水平的地区被高价格水平其它地区所包围（HH）；第二象限表示低价格水平的地区被高价格水平的其它地区所包围（LH） ；第三象限表示低价格水平的地区被低价格水平的其它地区所包围（LL）；第四象限表示高价格水平的地区被低价格水平的其它地区所包围（HL） 。第一、第三象限为相似观测值之间的空间关联为正的空间自相关关系，而第二、第四象限为不同观测值之间的空间关联为负的空间自相关关系，如果观测值均匀地分布在四个象限，则表明地区之间不存在空间自相关性。 　　具体来说，根据2010年Moran’s I散点图可以分析，处于第I象限的区域为岳阳、湘潭、株洲等3个省域，这些房地产价格水平高的区域，被其它高价格水平区域所包围（HH），空间中这些省份彼此集聚，并存在积极影响，共同促进房地产行业蓬勃发展；娄底、郴州、益阳3个省域位于第II象限，为低一高的负空间自相关关系聚类（LH），这3个低房地产价格水平的区域被其它高价格水平区域所包围（LH），低水平区域受高水平区域极化作用影响，房地产行