农村集体建设用地使用权流转法律规范.doc

农村集体建设用地使用权流转法律规范 　　摘要：随着我国市场经济的发展，农村集体建设用地流转早已自发形成，并表现出不断扩大的趋势，允许农村集体建设用地使用权流转是符合农村发展需求的。同时，我国多部法律对农村集体建设用地使用权的流转均有涉及，强调在符合法律规定的前提下是可以流转的，所以农村集体建设用地使用权流转在立法上也是可行的。 　　关键词：农村集体建设用地；使用权；流转；法律规范 　　一、 农村集体建设用地使用权流转的现实情况及问题 　　《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）第十条规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。可见，法律允许土地使用权依法流转。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符???土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”由此可见，集体组织不能有偿出让建设用地使用权进行商品房之类的非农业建设。需要在集体土地上有偿出让建设用地使用权的，应当对集体土地征收为国有之后才能进行。 　　（一） 现阶段农村集体建设用地使用权的具体情况 　　1、我国集体建设用地使用权流转现象普遍，流转主体和形式也向多元化发展，经济迅猛发展的当代，全国各地集体建设用地隐形交易已经成为一种普遍现象。 　　2、对象以乡镇企业用地为主。在集体建设用地流转中乡镇企业用地所占比重远远大于宅基地流转。因为宅基地具有极强的人身属性，即使是土地承包经营权的流转也大都限于邻里乡亲。 　　3、流转价格不一，征补制度落后，利益分配不合理。我国目前的征地补偿主要是政策性补偿。 　　4、集体建设用地流转具有盲目性。虽然部分地区已经开始探索集体建设用地流转的管理，但由于对政策、法律认识不足，对实际情况的了解不够仔细，且我国大部分地区的集体建设用地流转缺乏法律规范和政策导向。 　　（二） 农村建设用地使用权流转中存在的问题 　　集体建设用地的自发流转，虽然一定程度上起到了资源优化配置的作用，对地方经济发展，农村经济的转型起到了积极作用。但是这种流转毕竟未得到政策法律明确认同，缺少合理的规制和指导，同时无序或盲目的流转又带来了一系列问题，不利于农村经济的健康稳定：（1）土地和国家资产的流失；（2）耕地得不到保护；（3）农民利益不能得到保障；（4）集体土地所有权与国有土地所有权处于不平等保护状态；（5）缺乏统一的流转市场及市场规则；（6）法律限制农民集体所有的土地流转范围。 　　二、现行农村集体建设用地使用权流转制度弊端形成的原因 　　（一） 农村土地财产权利缺乏有效的法律保护 　　从法律的主导思想，我国的土地主导思想还停留于为稳定农业生产和保护耕地角度而加强政府的控制和管理，未转变到以保护农民的土地财产权利为根本出发点和落脚点；从法律的效力看，由于我国《物权法》出台的时间较晚，许多有关土地管理的规定都是由特别法和专门法来调整的；从法律调整手段看，我国主要强调的是公权力的介入，缺乏对私权保护，易形成与民争利。 　　（二） 农村土地资源的非市场化配置 　　我国大部分地区仍旧采取行政手段来对土地资源进行配置。而这种对资源的配置方式导致了诸多问题：第一，用行政手段代替市场机制这种资源配置方式，否定了市场对土地资源配置的基础性作用。第二，我国土地的市场机制发展尚未成熟，政府同时担任了裁判和运动员的角色，采取直接干预措施，使市场无法在土地配置过程中发挥主导作用，产生了集体建设用地流转效率低等问题。 　　（三） 我国现行的城乡分割的二元土地制度 　　我国现行的土地制度是城市土地国家所有和农村土地集体所有的二元土地制度。国家垄断了土地一级市场，农村集体建设用地只能通过国家通过征收转化为国有，然后才能以国有土地出让或者划拨的方式来满足用地要求。 　　（四） 自发流转后的利益无法调控及耕地流失 　　农村集体建设用地使用权自发流转直接导致政府规划范围内的土地不到位，同时，土地上的权益完全私有化导致国家无法通过税收等宏观调控手段控制土地收益的走向。同时，大部分农村集体建设用地上存有国家为了农村的公共事业所投入的资产，当农村集体建设用地使用权流转时必将涉及到该土地上附随的建筑这样的造成的结果就是国家和集体利益与个人利益的混同，严重损害到国家和集体的利益。 　　同时，现阶段不断发展的隐形市场，自发流转必将会造成更多的耕地流失，农村集体在利益的驱使下毫无疑问可能将大量农地转变为建设用地。 　　（五） 农民集体利益得不到保护 　　首先，一些集体建设用地流转中存在着信息不公开，财务不公开等问题，村民往往缺乏表达自己意见和意愿的机会。其次，由于目前在法律方面的规定较为滞后，在没