房地产行业非标融资研究专题：非标压缩总量影 响可控，融资集中度提升更值关注.docxVIP

目录前言投资概要5一、非标政策演进：13 年起打压非标，18 年资管新规过渡期延长、非标规模或有序压缩6（一）2013-2014 年如 8 号文等：定义非标，着重规范商业银行资金投向6（二）2016-2017 年如 4 号文等：银监会和中基协多次出文，规范银行、基子和信托房地产融资业务7（三）2018 年资管新规：资管新规正式出台，影响在于过渡期延长和禁止资金期限错配9二、非标规模估算：三种方法估算房地产非标余额 3.76 万亿，分 3 年消化、年均影响 8%10（一）方法之一——从房地产开发资金构成估算：2017 年末房地产非标余额约 3.7 万亿10（二）方法之二——从销售集中度推算行业有息负债估算：2017 年末房地产非标余额约 3.8 万亿13（三）方法之三——从非标资金来源结构估算：2017 年末房地产非标余额约 3.8 万亿16三、非标收缩影响：创新渠道融资将非标影响减弱至 3-4%，每年影响约 6,000 亿元22（一）境内外发债回暖：默许借新还旧，年初至今境内外发债规模几乎翻倍22（二）ABS 业务井喷：发行主体门槛降低，额度提升，预计全年新增千亿23（三）非标转标途径：银登中心盘活存量，北金所针对新增资产，ABS 配置吸引力提升26（四）政策鼓励险资入市：另类投资占比持续提升，不动产股债权投资空间巨大27四、行业结构变化：融资、拿地、销售集中度三重提升，维持龙头未来三年销售翻番的判断29五、投资建议：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注，维持推荐行业、强推龙头33六、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧33图表目录图表 1、2013-2014 年期间商业银行关于非标限制相关政策6图表 2、新增非标/新增社融持续下行7图表 3、近期监管机构规范非标的相关政策8图表 4、资管新规对非标的影响：征求意见稿 vs.正式意见稿10图表 5、房地产开发资金来源构成11图表 6、房地产开发资金来源及同比11图表 7、2017 年末行业非标累计余额约 3.7 万亿11图表 8、新增信托金额累计值：投向房地产同比走高12图表 9、估算历年主动管理类房地产信托新增金额12图表 10、房地产信托平均期限12图表 11、行业历年新增非标金额及同比12图表 12、估算方法一：2011-2017 年房地产非标余额估算13图表 13、Top50 房企销售规模覆盖有息负债倍数连续三年增长13图表 14、50 家房企 2017 年销售金额及克尔瑞排名14图表 15、从 2017 年销售集中度推算行业负债及非标资金余额15图表 16、主要金融机构：房产开发贷款余额及同比15图表 17、房地产行业境内外发债金额及占比15图表 18、主动管理类房地产信托余额估算16图表 19、估算方法二：2017 年末房地产非标余额估算16图表 20、房地产非标：按金融机构资金投向统计16图表 21、2017 年末银行理财资金投向构成17图表 22、理财资金中非标产品占比17图表 23、理财资金中房地产非标金额估算17图表 24、2017 年末券商资管通道业务投向各实体行业资金规模18图表 25、2017 年基金子公司专户投向情况18图表 26、2017 年末基金子公司专户投向各实体行业资金规模19图表 27、估算 2017 年末房地产信托通道业务规模（事务管理类）约 1.36 万亿20图表 28、估算方法三：2017 年房地产非标余额估算20图表 29、估算方法三：2017 年末行业非标余额分投向构成21图表 30、三种方法估算 2017 年末房地产非标余额21图表 31、三种方法估算 2017 年末房地产非标余额22图表 32、2018 年至今房地产行业境内外发债规模同比已经翻倍（剔除城投债）22图表 33、2014-5M2018 行业境内发债类型构成（剔除城投债）23图表 34、收益权在房企的 ABS：购房尾款、物业等23图表 35、收益权已转让的 ABS：深交所供应链批准额度23图表 36、深交所 2017 年至今长租 ABS 批准额度一览24图表 37、深交所 2016 年至今供应链 ABS 批准额度一览24图表 38、房企 ABS 生态链25图表 39、ABS 主要发行条件25图表 40、银登中心信托受益权转让模式（基础资产以“信托贷款”为例）26图表 41、保险资金投资构成28图表 42、其他投资余额快速上升28图表 43、保险资金投资不动产债权情况28图表 44、保险公司不动产债权投资新增额28图表 45、各类渠道预计新增融资额 6,000-7,000 亿28图表 46、2010-17 主流房企板块有息负债余额同比29图表 47、2010-17 主流房企板块有息负债新增额同比29图表 48、2009-17 主流房企有息负