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销售准备 现场售楼处： 项目公开前达到进场条件 样板房： 项目公开前搭建完毕 楼书dm： 项目公开前准备完毕 现场围挡： 项目公开前搭建完毕 推广 销售前期准备 模型： 项目公开前营建完毕 【现场售楼处】 售楼处销售道具： 裱板、模型、单体模型、灯箱、销售桌、销控台等销售必备的道具制作安装完毕； 项目公开前进驻售楼处 售楼处位置 推广 销售前期准备 售楼处销售地址建议： 售楼中心地址应放置在现场最显著的位置，结合施工情况最终确定。 具体地址建议：石路大道与翠湖路交叉口，现五环国际广告牌处。 推广 销售前期准备 售楼处面积建议： 项目销售招商一起办公。 具体面积建议： 上下两层，建议做成上下两层单层面积为400平米左右。 设置独特的销售中心： 我们的销售中心应具有： 接待区 模型区 体验区 休闲吧 设计原则 功能齐全，通过细节打造独特风情； 动静分隔： 注意人流的特点，销售路线的合理性； 设置体验区； 注意室内灯光的运用，体现尊贵典雅； 注意室内艺术风情装饰的设置（如隔断、家具等），体现产品风格； 售楼处包装 阶段营销 5感氛围的塑造 5感包括视觉、听觉、触觉、味觉、嗅觉。在本案的5感塑造中可以将本案的高格调、优雅品位尽量得到最多的体现，让客户一进入营销中心，就能感受到全方位的“刺激”，感受本案与其它案子的不同之处，从而立体化的记住本案。 在视觉方面，营销中心包装、售楼人员的仪表、ＶＩ、包括茶杯等接待道具都应该是尊贵、优雅、奢华的。 售楼处包装 阶段营销 在听觉方面，增设相应的视听室来固定播放项目的简介。 售楼处包装 阶段营销 触觉方面 将样板房打造成全能空间典范 噱头引爆倾城关注 纯正的血统：名家设计师的作品； 领先的理念：领先市场的设计水平； 繁复的工艺：苛刻的施工标准； ——局部繁复工艺的展示 专业的讲解：专业的样板房讲解人员；样板房手册； ——将样板房的内涵告知客户、告知市场。 售楼处包装 阶段营销 样板区是客户最能直观了解项目以后交房标准的媒介， 好的样板区/样板房能深深地打动客户，也是最能让客户感动的地方。 样板区 阶段营销 【模型】 模型制作要求： 小区整体模型，注重项目的高端品质 后期增加巡展单体模型 推广 销售前期准备 突出本案户型的优势 强化客户购买信心 画面风格与项目主色调保持一致 项目公开前准备完毕 案名 logo确定 售楼处包装 精神堡垒设计确定 【楼书单页】 推广 销售前期准备 【现场围挡】 引导客户至现场，同时烘托现场氛围 整体的形象广告 内容主要体现项目的核心地段价值及产品特点 推广 销售前期准备 销售策略 【核心思想】 始终坚持统一招商、统一经营管理。 销售 指导思想 【租售比例】 一般租售比例控制在30-50%间。 具体比例根据整体租金水平测算。 【具体方式简述】 销售 销售方式 销售面积划分为小面积，低总价，高回报商铺，降低投资门槛。 带固定回报租约销售，确保经营权在开发商手中。 租金扣除，降低客户首付比例，购买门槛降低。 结合住宅底商、商业公寓操作，利润最大化。 【第一阶段】：项目亮相 阶段任务：通过项目概念主题面向大众塑造高端形象 阶段推广主题：铜陵新核心区域 广告诉求：形象概念的传播，价格信息的初步释放 主要媒体：短信、报纸、电视、广播、网络 特色：主动出击拜访客户，前期蓄水开始 请电视台里比较符合项目形象的主持人代言，并邀请其主持全 部有关项目的会议，奠基仪式，招商会，开盘仪式等 最短时间内，把知名度打开。 推广 阶段推广策略 阶段任务：以项目产品卖点深入,全市性塑造新区高端形象 阶段推广主题：主力店抢驻 诉求重点：深度阐述产品各卖点品质及内涵 主要媒体：SP活动 【第二阶段】：形象建立 阶段推广策略 推广 【第三阶段】：项目认同 阶段任务：深刻解析项目发展前景运营模式，小众高端的SP活动全面震撼促进强销 阶段推广主题：先进理念造城市综合体 诉求重点：深刻解析项目前景及先进的招商运营管理模式 主要媒体：报纸、短信、广播、网络、SP活动 阶段推广策略 推广 企划思路 广告表现 {商业} 观念先导 活性推广 大概念，醒目当地的舆论 副中心概念，城市高度提升板块身价 品牌战，政府东风助声势 紧密跟随政府规划，打造城市副中心 以城市名片建筑奠基开发商业界品牌美誉度 传统牌，好品质逐层展演 住宅与商业的互动效应， 得天独厚的地理优势，大概念下的分主题， 层层剥茧深化主题价值。 为什么样的人群 度身定制一站式的时尚嘉年华 时尚一族 年轻夫妇 幸福家庭 OL一族 单身俪人