2009年山东省济宁市房地产市场调研报告_52PPT.ppt

第贰篇：济宁房地产现状 第叁篇：热点区域的起源 第肆篇：楼盘建筑风格与建筑形态 第伍篇：济宁未来展望 产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重要的是要总体规划，确定前后期开发关系 Business Park发历程 第一代：工业园区 第二代：商务与社区 第三代：邻里商务区 第四代： Business Town. 休闲产业社区发展： 第一阶段：单一大中型文化主题园； 第二阶段：综合性、区域性开发； 第三阶段大型旅游休闲区的出现。 产业驱动模式特征 特色产业具有长期经营的生命力，特色产业能够为开发盈利； 特色产业在城市具有号召力与影响力； 特色产业对城市与区域发展具有巨大的提升作用。 成功开发关键要素 适用条件 大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里，而且交通便利； 项目所在地生态环境好，周边的环境破坏与工业污染少。 开发企业资金雄厚，能够较长时期的持续开发 。 产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键。 总体规划，分步实施，先确定产业，在确定开发思路； 综合开发，全面收益 ：通过分散开发降低风险，提高盈利能力； 规划合理衔接：着重处理好前期与后期、各子项目之间的衔接。 中心城镇开发模式：以区域规划为城市次中心、区域性中心为基础，通过政府基础设施建设为前提的开发模式 概念及定义： 以中心城镇开发为依托的城镇房地产开发模式。主要包括行政管理机构办公楼开发，中心镇公共设施开发，中心镇商业房地产与与住宅房地产开发等 。  区域性中心城镇主要指中等规模城镇，即人口在10万～100万之间的城镇。研究表明：区域性中心城镇具有既可获得规模经济效益，又可避免人口超过100万在环境和经济社会方面过度膨胀的特点。 为了缓解人口过分膨胀带来的交通堵塞、空气污染、犯罪率升高等，政府有组织地进行卫星城、新城镇建设。通过政府的公共设施建设、交通系统完善等带动房地产项目开发，中心城镇大盘开发模式在这种条件下产生。 文化体育中心 商务中心 中心城镇开发模式依托新城建设而存在，公共设施由新城镇解决。 绿地国际花都 模式四： 中心城镇模式 政务中心 最重要的开发控制与要点：内部功能外部化！ 中心城镇开发机制关键是依托新城镇的建设，项目的开发节奏、价值与新城镇开发进度息息相关 国际大都市城镇开发机制的3种类型 基本由政府包揽--以伦敦和汉城的新城镇开发为代表 ； “公办商营式”--以香港的新城镇开发为代表； 基本以私人开发商为开发主体，但政府给予一定的政策倾斜--以东京的新城镇开发为代表。 高标准规划：国际化、时尚现代以及生态的社区规划； 高密度的交流联系---- 社区内部与社区外部的融通 展示未来：高标准智能化的产品设计和服务设施 政府支持：基础设施建设先行；融资渠道 。 适用条件 大城市近郊，属于规划的城市次中心或区域中心的建设范围； 城镇中心基础基本配套设施符合基本生活需求，解决交通通达。 区域开发与建设政府支持，未来前景好，消除市民心理抗性 。 成功关键要素 中心城镇模式特征 现代化特征：具有强烈现代感，建筑充满现代都市气息； 国际化特征：吸引外国资本参与，建筑风格多元化； 人文化、生态化：通过新城镇的绿化、建筑、小品等体现健康与亲和的特征。 项目的交通、商业配套、区域价值等以区域开发为主要。 最重要特征： 内部功能外部化！ 紧缩城市开发模式：在通过城市大盘开发中浓缩城市的主要功能，通过建“城中城”来保持项目的相对独立性 “紧缩城市 ”(Compact City)是提倡一种密集而多样变化的城市，通过城市功能的相互重叠来增加能源的使用效率，减少消耗和污染，追求可持续发展。提倡”缩短交通距离”，建立短路径城市。 这一城市模式在欧洲颇为盛行，它反对大规模的功能分区，避免城市过分向郊区和乡村扩张，主张步行和建立邻里关系。 作用——营造城市新的中心区，打造新地标，创造活力之源的区和功能，避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市24小时不夜城等方面起着重要作用。 紧缩城市开发模式由于主张在城市小的区域内建立一个个多功能的城市综合体，又称为“都市综合体开发模式”。综合体是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、休闲娱乐等功能的三项以上功能进行组合，在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 模式五： 紧缩城市模式 亚特兰大车站工程与北京soho现代城是典型的紧缩城市开发模式典范，建立多功能组合的都市综合社区。 地理位置： 项目位于国贸桥西南角，东三环和长安街交叉的金十字，CBD核心区。 项目性质： 项目总建筑面积70万平米，分七期销售。包括写字楼、商务公寓、商业街、住宅等多种建筑形式，是集办公、商业、居住为一体的、典型