商业地产PPTX联专题研究立体户型拼合课件_1.pptVIP

层差 Ⅰ园景:高-中-低 层差 Ⅰ园景:高-中-低 修改户型 4房2厅复式户型 首层面积: 75.53㎡ 二层面积: 75.53㎡ 户型特色:空间方正 实用率高 大面宽采光景观良好 创新户型 立体拼合户型——局部预留可拆卸楼板(2+2) 加楼梯 加楼梯 立体拼合的建议 户型做大阳台，并确定放在户型哪个位置较为合适，可加梯；小阳台做结构板， 入伙后直接围合做楼梯间； 设计户型时，提前考虑卫生间的位置。卫生间临厅，朝向最好与厅相同，为以后复 式拼合做主卧提供方便（可做套内卫生间）； 卫生间位置不能动,因为有下沉板。厨房可改其功能性质，但要考虑烟道等设施；楼 下大卫生间设置，楼上可改为两小卫生间。设置方便，好改。 120㎡以下复式应该功能减化，楼上卫生间可只为一个 ； 入户花园要有完整空间。且厨房最好不要对入户花园单向采光。因为入户花园一般 可改房的其他功能空间。这时厨房的油烟就必须通过别的地方通风采光； 阳台做大，做好各种排水污水管道，为以后上下拼合做卫生间做准备； 入户花园忌穿行，若穿行，则入户花园只能做过道； 价格表的制定 在价格制定之初就要建立为后续工作服务的观点！ 一、均价的确定 A。成本法 B。收益法 C。市场比较法√ 二、价格表的制定 单价形成=基准价+平面差+层差 极差、权重 跳差 平面差——分户型价值排序 ABCDE 打分表（明确标准） SALES分户型价值排序（明确极差） 分项 景观 噪音 朝向 面积 户型 采光 通风 权重 30% 25% 20% 10% 5% 5% 5% 楼体 低层内庭 中 层 高层外庭 远景 园景 15F 20F 内圈逐渐变窄/外圈逐渐开扬 高 中 低 越过遮挡 海景面充分 中 高 低 50 50 50 50 50 50 50 80 80 80 80 80 80 150 80 80 120 80 80 80 50 50 50 100 0 Ⅱ远景：中-高-低 三、价格表的框架 1： 建立“总控表”概念 2： 以“栋”为单元，分表尽量简单 3：以价目表（含折扣）为定价基础 4：以“一个”基础链接；避免循环链接 5：有规律可寻 5：插入“批注”说明调整原因； 6：尽量不合并单元格； 7：避免循环链接 8：样板房、保留单位销控（现场确认位置） 9：避免将不同执行阶段的价格表放在一个文件内（金碧世家） 10：设置页眉、页脚；规范命名； 11：保留备份 1）关键词 1： 链接 2： Round 3：单变量求解 4： MINMAX 5： ∑ SUM 6： 粘贴 2）常见错误 低、中、高层面积链接错误： —核：查丈面积（绿景新美域、潜龙华城） —核：现场交叉复核 过程文件命名不规范 总面积、总金额同列 顶层送阁楼等特殊资源单位漏加价（鼎太风华） 省略了面积的小数点 单位与查丈报告不一致 3）几个经验数值 极差：15~20% 层差：10% 折扣率：1.5-2% 临主干道物业，噪音权重可适当调高20-30% 四、价格表审核 查丈报告 -分户、分栋、总面积； -户型分布（楼层） 分户型、分层统计 -交叉核对 电子复核+手工计算 案例：潜龙华城 诺德中心 五、价格表调整 总价调整 -调整折扣率； -调整价格表（实表 面价） 分栋调整 -调整基准价 分户型调整 -调整平面差 案例：潜龙华城 诺德中心 小心！价格表上的数字就是钱，一个小数点都不能差。 如果你用过于复杂的方式制订价格表，一定是方式错了！ 价格表的制定 在价格制定之初就要建立为后续工作服务的观点！ 一、均价的确定 A。成本法 B。收益法 C。市场比较法√ 二、价格表的制定 单价形成=基准价+平面差+层差 极差、权重 跳差 平面差——分户型价值排序 ABCDE 打分表（明确标准） SALES分户型价值排序（明确极差） 分项 景观 噪音 朝向 面积 户型 采光 通风 权重 30% 25% 20% 10% 5% 5% 5% 楼体 低层内庭 中 层 高层外庭 远景 园景 15F 20F 内圈逐渐变窄/外圈逐渐开扬 高 中 低 越过遮挡 海景面充分 中 高 低 50 50 50 50 50 50 50 80 80 80 80 80 80 150 80 80 120 80 80 80 50 50 50 100 0 Ⅱ远景：中-高-低 三、价格表的框架 1： 建立“总控表”概念 2： 以“栋”为单元，分表尽量简单 3：以价目表（含折扣）为定价基础 4：以“一个”基础链接；避免循环链接 5：有规律可寻 5：插入“批注”说明调整原因；