商业地产都市综合体项研究报告100PPT.ppt

案例（2/2） ——日本福冈博多运河城 植物沟通了上下层之间的联系 异国情调购物廊 传统风格的购物廊 星星庭院之二 太阳广场是现场表演的场所 星星庭院之一 月亮街 月亮街夜景 * 案例（2/2） ——日本福冈博多运河城 经营管理——专业团队和完善计划 专业团队： 开发商和建筑师组织了阵容庞大的设计组,包括景园、环境、水体、灯光设计部门。 经营计划： 业主与建筑师一起确定了项目的经营、规划、运作和出租的计划。 项目运营： 全部出租，发展商只获取长期利润，不进行销售。 专业的商业运营公司运营。 * 案例（2/2） ——日本福冈博多运河城 市场反馈：前八个月,游客人数达到1200万人 * 案例（2/2） ——日本福冈博多运河城 关键驱动因素 外因： 优越的地理位置； 良好的交通可达性。 内因： 超强的实力与品牌号召力； 独特的建筑设计，观光与商业结合成为其核心功能； 多项高规格的体验式娱乐设施； 一流的精英团队。 * 模式四的KPI体系（关键绩效指标体系） KPI体系 外因 内因 明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/… 功能化体系——商业为主导，其他功能为辅 一流的合作团队 地理位置——城市核心区 交通可达性——地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏、需求旺盛 独具特色——建筑形式/业态/服务内容/… 人流及商业气氛 规划设计 经营管理 * 模式四的收益方式特征 功能类别 收益方式 酒店 外包经营 写字楼 销售/出租 商场 自行经营/出租 公寓 销售/出租 特征 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 * 四种模式KPI体系的总结 模式一： 酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 模式二： 以写字楼为核心功能的发展模式 模式三： 以酒店为核心功能的发展模式 模式四： 以商业为核心功能的发展模式 外因 优越的地理位置——CBD/城市中心 便利的交通条件——主干道沿线/地铁口 较大的规模——建筑面积20万㎡以上 客户（产业）支撑 ——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区 地理位置——不远离城市核心区 交通可达性——主干道沿线 客户支持——商务客户 地理位置——城市核心区 交通可达性地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏，需求旺盛 人流及商业气氛 内因 强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 高水准规划设计——各功能共融不互扰 功能化体系——五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓 专业的管理团队——物业管理/经营管理 强制性的视觉冲击 ——超高层/建筑群 写字楼大堂昭示性 功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次 配套完善——商场、公寓 强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位 功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施——顶级商场 明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/… 独具特色——建筑形式/业态/服务内容/… 功能化体系——商业为主导，其他功能为辅 一流的合作团队规划设计/经营管理 * 四种模式收益方式特征的总结 功能种类 模式一： 酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 模式二： 以写字楼为核心功能的发展模式 模式三： 以酒店为核心功能的发展模式 模式四： 以商业为核心功能的发展模式 酒店 外包经营 --- 外包经营 外包经营 写字楼 销售/出租 销售/出租 出租 销售/出租 商场 自行经营/出租 一般出租 自行经营/出租 自行经营/出租 公寓 销售/出租 销售/出租 一般出租 销售/出租 特征 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响 全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 * Thank You！ XXX地产顾问有限公司 * 页眉 * 页眉 * 页眉 * 案例（1/2） ——广州中信广场 超高层写字楼部分 楼高：80层，标高333米； 单层面积：2500㎡； 电梯：34部进口日立高速升降梯； 停车场：地库二层，共900个车位。 写字楼部分平面图 * 案例（1/2） ——广州中信广场 公寓部分 中信广场公寓楼位于中信广场写字楼的左右两翼，由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米。 公寓的单元面积由113至237平方米不等，适合不同人士的需求。单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全。 * 案例（1/