2015房地产估价师案例与分析真题及答案.docxVIP

2015 房地产估价师《案例与分析》真题及答案一、黄某于 2004 年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005 年改作餐馆， 并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2007 年黄某为转让该房 地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首 先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值 40 万元。然后，再将该估价对象视 为住宅采用了市场法估价，估值 50 万元。由此确定最终估价结论为(40+50)÷ 2=45(万元)。问题：这样确定估价结论是否正确?为什么?标准答案： 这样确定估价结论不正确。 因为：1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价 对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估 价对象似应按住宅用途估价(因为 50 万元大于 40 万元)，但最高最佳使用原则应 用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收 益法计算的价格为其合法价格。2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错 误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。二、某商业楼建筑面积为 5000 ㎡，于 2000 年 9 月 1 日开工，2002 年 3月 1 日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为 60 年。业主于 2003年 3 月 1 日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为 40 年，自 2003 年 3 月 1 日起至 2043 年 2 月 28日止。在 2004 年 3 月 1 日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵 押贷款，委托房地产估价机构估价。(问题 1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿 命应( )A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B.按建筑物耐用年限计算C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D.按建筑物已使用年限计算(问题 2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是( ) A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B.估价时点应设定为 2004 年 3 月 1 日 C.净收益中应扣除建筑物折旧额D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料(问题 3) 估价机构评估出该商业楼在 2004 年 3 月 1 日的公开市场价值为4000 万元。近年来此类房地产的价格年均上涨 5%趋势仍将继续。另根据拍卖 行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的 70%。估 价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。A.2800B.2940C.4000D.4200(问题 4) 假设在 2005 年 9 月 1 日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼 现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比 2004 年 3 月 1 目的公开市场价值增加了 500 万元。下列表述中正确的是( ) A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500 万元增值不能再次设立抵押权B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500 万元增值不能对 原抵押权人以外的债权提供担保C.业主认为该 500 万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D.该 500 万元可再次抵押 参考答案：(答案 1) A、(答案 2) C、(答案 3) C、(答案 4) D三、甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期 5 年。估价机构 现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼 实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法， 无违章搭建。问题：1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?2.装修补偿应如何确定?3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?参考答案： 估价程序上应特殊注意：1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系 第三人见证工作。并在报告中作出相应说明。2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示 7 日，并进行现场说明。3)公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由 委托人向被拆迁人转交分户报告。房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的， 可以通过委托评估机构确定。四、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地 上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途 均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一 幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。(问题 1) 估价人员应根据()用途对该两幢房屋进行估价。A.根据房屋所有权证上记载的用途进