城阳商业报告课件.pptVIP

城阳房地产总量描述 2.中央生活区形成，配套逐步完善 在城阳市政府以东、青威路两侧的区域，老住宅、新建住宅鳞次栉比，瑞麟公馆、青特汇豪景苑、加州枫景、世正爱丽安、都霖美景等项目扎堆出现，一个成型的中央生活区(CLD)已经初具规模。 城阳房地产总量描述 3.市场供应量加大，销售存在压力 2007年城阳区商品房投放量较大，市场竞争激烈。都霖美景、青特·汇豪景苑、希尔景园、宝龙城市广场等项目登场，有关部门预计今年市场投放量将大大超过去年销售压力将会进一步加大。 城阳房地产总量描述 4.城阳房地产市场蕴含希望 城阳区政府去年一年投入城建的资金就有20亿元，胶济铁路、胶州湾高速公路、308国道、204国道、济青高速公路、烟青一级公路、青银高速公路贯穿其中，形成了极其便利的海、陆、空立体交通网络 。 小 结： 区域商业的发展与区域的成熟度有较大的关系 人流量的多少是影响商业的关键因素之一 正阳路商业的发展与城阳区的房地产发展重心有密切关系 城市道路、交通、基础配套等完善程度是商业发展的重要条件 居住区的增加，为区域商业的发展提供了有利的市场支撑，直接带动了区域商业的发展 住区的档次，造成了区域消费群对商业档次的要求不同 城阳区主要卖场对比分析 经营特色对比 以经营大众化商品为主，商品品质一般、价格之中、有一定人气，主要客户群为本地普通居民。 位于中城路段 太阳城 以经营中档商品为主，商品品质一般、价格适中,人气较差，主要客户群为本地中产阶级及附近的日韩居民。 位于城阳区区政府附近 家佳源 以经营中档商品为主，商品品质一般、价格较高、人气较差，主要客户群为本地中产阶级。 位于城阳区核心路段----正阳路的西首,国货对面 喜盈门广场 以经营大众化商品为主，商品品质一般、价格适中、人气较旺盛,主要客户群为本地普通居民和外来务工人员。 位于城阳区核心路段----正阳路的西首 城阳国货 经 营 特 色 位 置 名 称 主要百货商店功能分布对比表 电子信息城 无 无 无 4F 男女服装 女士休闲、女士内衣、食品保健品 男女装、羊毛衫、内衣 无 3F 文教用品、体育用品、鞋帽 女士正装、饰品、 超市 超市 2F 超市、首饰、化妆品 化妆品、男士时装、女士时装、手表、皮具 珠宝、鞋帽、箱包、数码产品、体育用品、化妆品 男女装、休闲运动服装、针织内衣、鞋帽、化妆品、珠宝、手表 1F 太阳城 家佳源 喜盈门广场 城阳国货 名称 主要百货店人流量测算 4208人 太阳城 3087人 家佳源 2910人 喜盈门 广场 13098人 城阳国货 日均人流量（10.5小时的工作时间） 名称 本数据来源于我司对商场的实地调查 小结： 通过对城阳卖场的调查，城阳卖场的经营业态集中以服装类、珠宝、通讯、食品为主。通过经营业态的分布情况看，城阳卖场整体的商业品质不高，主要以中低档消费为主。城阳卖场内的商铺经营服装、鞋帽、通讯占有了相当的比例。 城阳区百货商店主要特征 ≯百货商店对位置的选择较为重视，多是选择在商业氛围较为浓厚的区域； ≯人流量是决定百货商店经营状况的重要因素； ≯不同的市场定位决定着百货商店的功能分布、品牌构成； ≯百货商店的经营成功与否与其明确的经营定位有关。 影响城阳商业发展的因素 1、城阳区政策因素对商业物业发展的影响 2、青岛市经济发展对商业物业发展的影响 3、青岛市政策因素对商业物业发展的影响 青岛市市区商业零售网点建设导向性意见 ★鼓励发展的商业零售业态和区域 ★适度发展的商业零售业态和区域 影响城阳商业发展的因素 结 论： 青岛市的经济持续、高速发展为商业的发展提供了有利的宏观经济 环境，城市居民人均可支配收入的提高、消费支出的增长则为城市商 业的发展提供了有利的市场支撑 城阳区消费的主要特征是消费水平的不断提高，居民消费结构发生 了重大的变化 城阳区消费者消费能力一般，区域商业经营商品档次以大众化为主 城阳区商业物业呈零星点状分布，位置分散，欠缺大型的人气聚集地 城阳区有较大体量的外来人口及外籍人士，假日经济是城阳商业的一个 运营特色 区域内商业形式比较单一，缺少大型主题式商业 项目SWOT分析 优势(S) 劣势(W) 机会(O) 威胁(T) 优势： 1、项目处于城阳最繁华的正阳路段，为商业发展产生了固定的消费群体。 2、周边有家佳源、世正爱丽安等大型商业卖场及较为密集的住宅小区， 较易聚集人气。 劣势： 1、城阳区目前的大型商业项目市场供给量较大，商业市场的销售压力较大。 2、城阳目前已运营的商业物业以大众型商业为主，且各大商业分布较为分 散，较难形成一个有效的人气聚集地。 机会点： 1、商业