同策苏州观前商铺评估报告20页2008年.docVIP

复星医药集团 苏州观前街商铺评估报告 上海策源房地产投资有限公司 2008-8-13 目录 前言 2 第一部分　项目总论 4 1.1项目名称 4 1.2项目位置 4 1.3项目周边目前现状 5 1.4周边交通 5 1.5项目物业 6 1.6项目的基本资料 6 第二部分　市场研究 10 2.1市场商业环境 10 2.2周边重点商铺案例 11 2.2.1苏州美丽新世界广场 11 2.2.2粤海广场内部商铺 12 2.2.3观前街小商品市场 12 2.2.4观前街沿街商铺 13 第三部分　项目评估 14 3.1评估方法的选用 14 3.2选择可比实例 14 3.3市场比较法 15 3.3.1首层均价评估 15 3.3.2各套商铺售价测算 16 3.4租金测算 17 3.4.1底层租金预计 17 3.4.2各个商铺租金预测 18 3.5未来租金预估 19 结果的确定 20 总结 20 前言 报告目的： 本次报告针对苏州观前街商圈内施相公弄38-52号粤海大药房底层101室、102室、103室、139室、143室、203室、237室、238室进行售价的评估，及租金的测算。 评估方法： 通过对本案商铺的调研及观前街沿街及周边项目的调查对本案的售价及租金进行侧评。 评估性质： 本报告所评估的售价及租金，为从房地产角度推出的本案商铺价值。第一部分　项目总论 　　1.1项目名称2000-06-01 开业时间 2003年2月28日 装修情况 简装修，时间较早 经营业态 药房零售 照片 （外观） （内部） （平面图） 小面积商铺 项目名称 粤海商场小面积商铺 位置 施相公路38-52号 总建筑面积 171.61平方米 楼层 1、2Ｆ 开发商 苏州粤海房地产有限公司 套数 5 （外观） （外观） 项目详细 室号 139号 面积 24.37平方米 楼层 1F 装修情况 无 照片 （平面图） 室号 143号 面积 25.86平方米 楼层 1F 装修情况 无 照片 （平面图） 室号 237号 面积 24.93平方米 楼层 2F 装修情况 无 照片 （平面图） 室号 238室 面积 44.10平方米 楼层 2F 装修情况 无 照片 （平面图） 室号 203室 面积 27.42平方米 楼层 2F 装修情况 无 照片 （平面图） 第二部分　市场研究 　　2.1市场商业环境 　　　　观前街 描述： 　　观前街是苏州的繁华闹市区，目前为步行街，是一个集商业、娱乐、饮食、文化于一处的大众消遣场所单位面积：40－120平方米 分割套数：288套 内部配置：二台进口三菱内部观光电梯：八台上海三菱自动扶梯； 场外广场: 3000多平方米; 停车位：地下100多个； 销售均价： 1层 23000元/平方米 2层 17000元/平方米 3层 15000元/平方米 地下1层17000元/平方米 目前租赁报价： 地下: 1600元/平方/年，即4.38元/平方/天； 一层: 2000元/平方/年，即5.47元/平方/天； 二层: 1600元/平方/年，即4.38元/平方/天； 三层: 1300元/平方/年，即3.56元/平方/天； 点评 区域环境：项目周边的因果巷与观的通道又小又窄，路条件也较差2.2.2粤海广场内部商铺 地址：施相公弄 楼层：１、２层 单位面积： １层：24平方米(建筑面积)，使用面积１０平方米 （独立分割商铺） ２层：30平方米（独立分割商铺） 目前租赁报价： 1层 4元/平方米/天 2层 1.8元/平方米/天（内侧） 点评 　　项目与本案同为粤海广场，为商场内独立分割商铺，面积较小。由于粤海广场同样处于施相公弄北侧，因此人流较少，经营业态也较为混乱，娱乐、超市、服装等无统一经营管理，租金高低很大程度上决定于个别商铺经营的业态及经营状况所决定。 2.2.3观前街小商品市场 地址：平江区观前步行街洙泗巷服装 礼品，精品店 观前街沿街商铺 观前街沿街商铺 楼层 面积 租金 售价 经营业态 观前街近临顿街沿街商铺 1F 58平方米 27元/平方米/天 100000元/平方米 服饰 观前街沿街商铺 1F 24平方米 27元/平方米/天 85000元/平方米 餐饮 观前街施相公弄沿街商铺 1F 24平方米 15元/平方米/天 —— 餐饮 观前街玄妙观平方米服装，箱包，鞋子第三部分　项目评估 3.1评估方法的选用 本次项目评估采用市场比较法。 3.2选择可比实例 根据类似项目成交的案例，选取近期同一供需圈内邻近地（1000米内）近的三个案例进行比较。 项目周边商铺售价 位置 楼层 　均价