天津宝坻房地产项目调研报告2007年12月贞观经纪79.ppt

PART3 客群分析 深挖本地客源！ 5000余家工业企业，六大支柱行业，以宝坻为圆心5小 时车程范围内的65万家各类企业…… 这些都是市区板 块项目的重要客户资源，也是本案需要深入挖掘的主 力客群！ 主力客群识别 年龄：30-50 行业：工业、服务业等 职位：中高层管理者、私营企业主、个体老板、公务员 置业态度：理性胜过感性、偏务实 置业次数：以初次置业及改善型置业为主，极少投资客 考虑因素：子女教育、生活配套、上班距离 PART4 产品策略 土地供应量大，未来竞争加剧 客户分散 竞品同质化，价格差距不明显 所以说，我们不仅要满足客户的居住要求， 更要提高业主的生活品质，做出精品。 非兵营式排列,纯粹开放式组团 抛弃封闭呆板的兵营式规划，转而选择纯粹开放式组团形式，以街区的尺度重新诠释人与人之间的关系价值 高低错落的建筑关系 项目建筑高度充满落差。建筑体可依靠阳台取远景，依靠大露台取近景的特征，让两种不同形态的建筑各取所需。 “在景观之上种植建筑”的特殊做法 每栋建筑种植于大片 绿地之上。不制造好 看不好用的大型广 场，而是将景观面积 分割，散布于每栋建 筑，让建筑提与景观 的关系更为亲密。 叶脉式道路规划 车行主路勾勒出“叶子”边框，在社区入口处嘎然而止；社区级道路出现大量拐点，高大植被沿路而设，营造大量景观节点，造成视觉遮挡；邻里间道路组成封闭内循环形状，维护院落式私密感。 小高层楼座首层架空5米，贯穿全区的视觉通路 景观轴线上的楼座大部分设置5米层高架空层，可形成“景 墙”效果的景观通道，让社区内的景观视野得到无限延伸。 建材建议——陶土砖 立面建议——雕刻时光 细部设计建议——门 细部设计建议——阳台 细部设计建议——阳台 细部设计建议——阳台 细部设计建议——窗 细部设计建议——窗 细部设计建议——窗 细部设计建议——窗 细部设计建议——窗 户型设计建议——将舒适进行到底的90平米 户型设计建议——重拾大户人家礼仪价值 户型设计建议——重拾大户人家礼仪价值 户型设计建议——重拾大户人家礼仪价值 淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 单元门的设计建议采用2.6米大尺度门户，给未来的业主典型的深宅大院的感受，营造固若金汤的私密感觉。 尺度是人们对于某一物体所应有的大小的判断，尺度仅仅是一种习惯。故意地改变某些尺度是一种手法，以此创造特别的形式。大尺度令人震撼，在惊异中产生激动和崇拜。 ?? 取景框式阳台 主要由铝塑板材质构成，类似于取景框的视点，在裁剪户外景致的同时，外观又像错落的舞台。 ?? 外挂浮板阳台 开敞式阳台是典型的灰空间，它不属于自然，也不属于室内，而是二者的过度，让家居与自然连接更贴近。以有飘板的点缀，开敞阳台具备一定的私密意味且多了实用功能，如放置空调室外机及设为晾衣间等。 ?? 落地观景阳台 落地观景阳台或许并不鲜见，但当它与大面宽的餐厅相映成趣时，便是另外一种风情。人们可以更有理由进入“慢餐”时代，享受属于自己的家庭亲情。 ?? 用什么样的窗也影响外立面的审美与气质。与楼体的大面宽短进深相对应，墙体建议采用大面积开窗，使得采光充足，窗形线条优美。 为改变宝坻市场上建筑外观太多的雷同和相似，建议本案开窗形式应当变化丰富，以不同的建筑语言与室外交流。落地窗、外凸窗、采光天窗、观景窗、横高窗、竖高窗、转角窗、条窗等，不一而足。 ?? 竖高窗 具有秀气挺拔的形态，