中铁华升房地产公司发展战略.doc

中铁华升房地产公司发展战略 第三章中铁华升房地产发展战略分析 3.1外部环境分析 3.1.，宏观环境 一、政策环境 (1)国家宏观调控政策 众所周知，中国房地产市场是一个“政策市场”，国家的政策对市场的变化 起到导向作用。自20世纪90年代以来，我国曾经进行过多次宏观调控，对房地 产市场的影响也极为深远，如1993年的紧缩性调控，1998后年的扩张型调控。 自2003年，我国进入了新的一轮经济增长期，中国房地产市场发展出现了新一 轮的高潮，房地产市场逐渐成为社会关注的焦点，政府针对房地产问题进行了一 系列大力度的调控政策，对房地产市场的发展产生了较大的影响。 2003年，随着宏观经济出现偏热苗头，房地产市场存在增长过快的隐患[’“]。 2003年8月12日国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，指 出房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，并且要求加强宏观调控，力实现 房地产市场总量的基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定的目标[2]。 2004年，房地产价格进一步冲高，房地产泡沫逐渐显性化，2004年4月26 日国务院出台《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》 I’7]。此通知调整了房地产开发的自有资金，从原来的20%提高到35%，其目的 在于抑制房地产开发泡沫。 2005年开始，中央实施了一系列比较严厉的收缩政策。2005年4月28日， 国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八项措施”，称国八条，其主要内容 为:高度重视稳定住房价格;切实负起稳定住房价格的责任;大力调整住房供应 结构;严格控制被动性住房需求，正确引导居民合理消费求;全面监测房地产市 场运行;积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;认真织对稳定住房价格工作的 督促检查。2006年5月17日，国家出台“国六条”，其内容主要为:切实调整 住房供应结构;进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;合理控制城市房 屋拆迁规模和进，减缓被动性住房需求过快增;进一步整顿和规范房地产市场秩 序;加快城镇租住房制度建设，规范发展经济适用住房;完善房地产统计和信息 披露制度，强房地产市场信息透明度。 2008年，受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨 势逐步回落，房地产市场进入调整阶段。2008年12月20日，国务院办公厅发 布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》内容如下:加大保障性住房建设 力度;进一步鼓励普通商品住房消费;支持房地产发企业积极应对市场变化;强 化地方人民政府稳定房地产市场的职责;加强房产市场监测l’8]。 2009年，政府推行了一系列“暖市”政策，2009年12月14日，国务院常 务会议提出四条政策，简称国四条。主要内容:要增加普通商品住房的有效供给， 适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供 应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设;要继续支持居民自 住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切 实防范各类住房按揭贷款风险;要加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加 强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度，加强房地产信贷风险 管理;要继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年政府启动了新一轮的调控政策。2010年1月10日，国务院办公厅发 布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知要求稳定房价、遏制房价 的过快上涨，执行更加严格的等级住房信贷政策，以稳定房地产市场的平衡，促 进房地产市场平稳健康发展【’”]，而随后4月17日出台的新国十条加大了调控力 度，标志着此次调控进入深入期。从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑 制投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线，在“新国十条”中， 政府将遏制部分城市房价的过快上涨作为首要任务，出台了各项严厉措施对投资 投机性购房行为进行了全面封堵。2010年3月22日，国资委要求“78户不以房 地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，巧个工作日内制定有序退出的 方案”。 (2)土地供应政策 在2004一2006年的三年时间里，国家实施了紧缩土地的供应政策，2007年年 底至2008年年初，政府在宏观调控中对土地问题的看法发生了转变，加大土地 供应力度，从原有的紧缩增量逼存量到增加供给逼存量。2007年，我国的土地 供应量超过了1000万平方米，自2008年起，我国的住宅用地在保证1000万平 方米以上的基础上，还增加了每年400平方米、五年2000万平方米的经济适用 房划拨土地。2010年在代表着一轮调控的“国十一条”推出后，国土部先后推 出《国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》和《国