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住宅小区物业管理收费难原因与对策 　　[摘 要] 经历了30余年的发展，我国物业服务行业走进了城市千家万户，但由于开发商遗留问题多、物业服务企业服务质量不高、行业制度建设执行不到位、业主物业消费理念落后等原因，物业收费难现象还较为普遍，甚至部分小区的物业管理走入了恶性循环的怪圈，已经严重制约着行业的健康发展。本文在分析了物业管理收费难问题产生的危害和原因的基础上，提出了解决物业管理收费难的建议。 　　[关键词] 住宅；物业管理；收费难 　　doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 06. 028 　　[中图分类号] F293.33 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）06- 0046- 03 　　自1981年3月在深圳成立中国第一家物业服务公司以来，我国物业服务行业发展迅速，并被社会大众广泛接受，成为促进城市管理进步和实现房地产保值增值的重要手段。但由于物业服务企业发展水平不高、行业管理不到位等诸多原因，目前业主和物业服务企业的纠纷不断。其中，以物业费收费难问题最为突出。据调查，“当业主对物业服务企业的某些服务不满意，你会怎么办”时，有56.8%的业主会选择拒交物业服务费，有26%的业主会选择更换物业公司，14%业主会选择集体抗议，选择和物业服务企业协商调解的只有4%。 　　严重的物业管理收费难问题会既侵害了已缴纳物业服务费的业主的合法权益，又会使物业公共设施和设备得不到及时的维修和保养，导致物业服务企业的服务品质下降，经营出现困难，并进一步影响服务质量，加剧物业费收取的难度，从而把物业服务企业与业主的关系带入到一个恶性循环的怪圈，危害物业管理行业的健康发展。本文以住宅小区物业为例，在总结我国物业管理收费难现象的基础上，分析原因，结合实际提出一点对策和建议。 　　1 物业管理收费难的现状及危害 　　物业管理费是整个住宅小区正常开支和运行的基本支撑。物业管理费的支出，一部分用于管理和服务该小区的人员工资和福利，一部分作为“服务项目的物资损耗补偿费”，即公共设施和设备的维修保养费用和物业管理的固定资产的折旧费和法定税率。若物业管理费用交纳率不足，小区设施设备的维???和保养、物业服务公司的管理质量将严重受到影响，进而小区整个物业资产将贬值。 　　在我国物业管理市场上，物业收费难的现象目前普遍存在，收费难的问题已经严重制约着我国物业管理行业的向前发展。目前，我国的物业服务企业基本上是低利润运行。特别是在经济相对落后、老旧小区多的地区，物业服务收费的情况更不容乐观。收费难问题的存在已严重影响了物业服务企业的经营和物业服务行业的健康发展。若未能很好地解决，势必将物业管理行业带入到恶性循环的怪圈。 　　（1）物业费的拖欠侵害了已缴物业服务费业主的合法权益。由于未交费的业主在短时间内享受到了与缴纳物业费的业主同样的物业服务，其他缴费业主的合法权益的侵害，缴费意愿下降。进而业主和物业公司的矛盾更升级，已缴费的业主甚至也会加入到不缴费的行列，加剧物业费拖欠矛盾。 　　（2）业主拖欠物业服务费会使公共设施和设备得不到及时的维修和保养。当公共设施和设备得不到及时的维修和保养，物业所有人的资产和投资就会相应的得不到应有的保值和增值。小区里的公共设施设备是整个小区所有业主的共同财产，当共同财产没有很好的保护，损失的就是业主自己的利益。 　　（3）业主拖欠物业服务费会降低物业服务品质。物业管理行业是个微利行业，当业主拖欠物业费不缴纳，物业公司的福利待遇就得不到应有的保证，这样必然导致人员流失，服务品质下降，严重的甚至可能会导致物业服务企业的撤管，这会让整个小区的业主的资产贬值。 　　（4）业主拖欠物业服务费会引起不必要的司法诉讼。物业费收费标准的核定和审批，物业公司都是按省物价局文件中所述的条款规定执行的。业主对物业公司有意见可以进行沟通和调解，但是如果业主在物业公司多次追缴物业费后仍不缴纳，物业公司可以依照业主委员会的委托，依法提起法律诉讼，来追缴没有缴纳的物业费和滞纳金。 　　2 我国住宅小区物业管理收费难的原因 　　我国物业服务行业经历了30余年的发展，物业服务也走进了城市千家万户，但由于开发商遗留问题多、物业服务企业服务质量不高、行业制度建设执行不到位、业主物业消费理念落后等原因，物业收费难现象还较为普遍，已经严重制约着行业的健康发展。 　　2.1 开发商遗留问题多导致小区管理先天不足 　　住宅小区既要满足业主的居住功能，也要具备提高业主生活质量的功能；既要有合格的房屋质量品质和小区环境布局，也要配套与业主生活有关的幼儿园、超市、活动中心等设施。但在我国的住宅小区当中，由于规划、施工等环境监管不严，加之物业服务企业前期介入