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基于模糊层次分析房地产企业并购风险指标体系研究 　　一、引言 　　在最近一个时期，国家通过多项措施来抑制不断上升的房价，如对楼市的严厉调控、房贷政策地改变、资金链地收紧。面对着严峻的行业政策，对于一些资金不足的中小房地产企业，被并购成为无法回避的事实。而大规模有实力的企业正在寻找可以并购的目标，寻求新的发展机会，房地产行业新的“并购潮”已经慢慢开始。据统计2011年，1-8月房地产企业并购交易已经高达80宗，交易金额突破228.7亿元，并购数量已经接近2010年全年的84宗，而交易金额更是远远超过2010年全年165.25亿元的规模。房地产企业的并购不是该行业衰退的标志，而是行业内优质资源重新组合机会，通过资源和资本的合理配比，有效地促进有资信和品牌优势的房地产企业成为大型企业和企业集团。但是在房地产企业并购过程中还是存在着很多不可避免的风险，为保障企业并购活动的顺利进行和提高并购企业的投资效率，必须重视并购风险的评估与防范。 　　二、房地产企业并购原因及风险 　　（一）并购原因 主要包括： 　　（1）难以获取土地资源。国务院九部委于2006年颁布的关于调控房地产市场的六条政策提出要控制房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止房地产企业囤积土地。继国六条之后，细则《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》明确规定对于不同年限未动工的土地或已动工但是投资不足的土地的处理意见。这项政策的出台，虽然提高土地的实际供应总量和利用率，但是也提高了土地获取的难度以及房地产市场准入的门槛。尤其对于那些资金不足的中小房地产企业，不得不选择出售现有的土地资源来防止资金链的断裂。而大型房地产企业可以根据自身情况通过并购的方式取得较低成本的优质土地资源。 　　（2）资金紧张。房地产企业资金的主要来源有自筹资金，银行贷款和商品房的预售款及定金。其中银行贷款是房地产企业主要筹集资金的渠道，在可用周转资金上占有重大比例。央行加大了贷款的审核条件和贷款额度的限制，房地产企业已经很难从银行取得贷款。国家出台一系列政策抑制房价的上升，使得越来越多的房地???企业库存不断提高，而这些依靠房地产销售回笼资金的企业已经难以维持企业的运转。2012年房地产企业逐渐开始对过去几年以高利率融资所获得的房地产信托资金进行还款。因此面临着资金和市场的双重压力，变卖成为房地产企业不得已而为之的求生之道。 　　（二）并购风险 主要包括： 　　（1）并购前风险。信息风险，企业在并购前对被并购企业的缺少了解，如该企业是否存在债务，是否被起诉，是否有担保事项。动机风险，企业没有明确自己的目标，是否是自己所擅长的，只是盲目扩张。法律风险，我国相关的法律法规不完善，使企业在并购过程中的行为得不到指引，不能充分的保障并购双方的利益。政策风险，国家对房地产企业的宏观调控政策主要是银行贷款和土地政策。在房地产企业并购以前，应对国家可能实施的新政策进行预测，以免造成自身损失。 　　（2）并购中风险。估价风险，并购企业依据被并购企业提供的不真实的信息，对该企业的资产价值和盈利能力的判断不准确，从而支付过高的收购价格，而带给并购企业损失。融资风险，是否能按时足额筹集到资金，保证并购的顺利进行，同时还要考虑到融资带来的债务。如果债务过重，将会导致资本结构恶化，负债比例过高，付不出本息而破产倒闭。付款风险，由于选择的支付方式不同导致支付结构不合理、现金支付过多从而使得企业资金压力过大。 　　（3）并购后风险。经营风险，并购后市场发生较大变化，新的竞争者出现，消费者需求改变等等，导致并购后企业无法按原方案进行销售而产生的风险。整合风险，并购后在技术路线、管理风格和文化理念上发生一些冲突，使企业发展受到阻碍，陷入困境。负债风险，被并购企业本身的负债，使得并购企业在未来资金方面出现问题从而带来风险。 　　三、基于模糊层次分析的数学模型 　　（一）递阶层次模型指标体系构建 在模糊层次分析法中，指标体系结构包括目标层（总体目标和次级目标）、准则层和指标层。其中最高层称为目标层，因为只有一个因素，这个因素就是建立指标体系的母的。中间层称为准则层，可以有一层或者是几层，连接着目标层和指标层。中间层的因素属于目标层或者是对目标层有影响，同时又支配着指标层的因素或受指标层因素的影响。最底称为指标层，也称为因素层。 　　（二）模糊互补判断矩阵构建 在建立了模糊层次分析结构模型之后， 就确定了上下层之间的从属关系， 进而可以根据层次分析结构模型以及专家判断信息，来构建各层次因素的模糊判断矩阵。本文在进行因素之间的比较判断时，并不采用三角模糊数方法来定量，而是从第二层开始根据对于某个准则，任意两个元素哪个元素重要一些，重要多少赋予一定的数值进行定量描述，从而得到模糊判断矩阵。本文采用0.1-0.