四川都江明项目市场研究可行性报告.doc

88附件一：项目住宅市场深度研究报告提纲 2 第一部分：宏观市场环境分析 2 第二部分：针对性房地产市场特征 20 第三部分 针对性需求特征研究 48 附件二：项目商业市场深度研究报告提纲 99 第一部分：宏观市场环境分析 99 第二部分：针对性房地产市场特征 99 第三部分 商业需求特征研究 128 附件三：项目研究、可行性分析及方案评价 172 第一部分：地块周边环境分析 172 第二部分：项目开发可行性分析 174 第三部分 设计方案评价及建议 178 附件一：项目住宅市场深度研究报告提纲 第一部分：宏观市场环境分析 研究思路：通过对相关政策的资料收集，了解市场宏观环境，找出对项目有利和不利的因素。 一、成都市宏观市场环境分析 （一）成都市宏观经济情况分析 1、成都历年国内生产总值 年份 国内生产总值（亿元） 年均增长率 1995年 647 —— 1996年 772 19.32% 1997年 875 13.34% 1998年 962 9.94% 1999年 1045 8.63% 2000年 1157 10.72% 2001年 1322 14.26% 2002年 1489 12.63% 2003年 1705 14.51% 2004年 2031 19.12% 2005年 2371 16.74% 2006年 2750 15.98% 数据来源：成都市统计年鉴 从2000年，成都国内生产总值，一直保持较高的增长速度，其年平均增长率13.92%，2006年全市生产总值达到2750亿元，2003年到2006年，其年增长高达15%以上； 国内生产总值的快速增长，显示出成都经济增长势头强劲，为成都商品市场带来了空前的繁荣。 2、成都市历年人均国内生产总值情况 年份 人均国内生产总值(元/人) 年增长率(%) 1995年 6700 —— 1996年 7911 18.07% 1997年 8888 12.35% 1998年 9686 8.98% 1999年 10446 7.85% 2000年 11471 9.81% 2001年 13004 13.36% 2002年 14536 11.78% 2003年 16454 13.19% 2004年 19307 17.34% 2005年 22139 14.67% 2006年 25415 14.8% 数据来源：成都市统计年鉴 成都的人均GDP由1995年的6700元/人增加到2006年的25415元/人，10年增长3倍以上。其年平均增长率达到12.74%，其中2000年后，人均GDP均保持2位数的增长。 近年，成都人均国内生产总值增长速度远远高于其物价上涨速度，也反映出成都市居民收入不断增加，保证了其强劲的消费力。 从目前成都房地产市场看来，可支配收入增加，部分反映在成都房地产市场上，伴随外来消费者不断增加，成都房地产总体呈现“供不应求”的局面。 3、成都市历年各产业结构情况 （数据来源：成都市统计年鉴） 2006年第一、二、三产业在地区生产总值中的比重分别为7.%、44.1%、48.9%，逐渐形成以旅游、服务、房地产等为主产业结构。 第三产业发展，反映一个地区城市化水平的高低，目前成都第三产业总值次于北京、上海、广州、深圳等发达城市，在全国位于第九位。 也从侧面反映出成都目前在全国城市化水平较高，各种城市化基础设施较好，为房地产开发提供良好的发展条件。 4、成都市社会总体消费力情况 指标 社会消费品零售总额 （亿元） 城镇居民人均可支配收入 （元） 1999年 500.1 7098 2000年 554.2 7649 2001年 627.5 8306 2002年 709.5 8970 2003年 776.0 964.0 2004年 880.8 10394 2005年 1005.9 11359 2006年 1155．3 12789 数据来源：成都市统计年鉴 2006年实现社会消费品零售总额亿元，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的％以上。对购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税项目资本金对项目资本金比例达不到等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物个人住房按揭贷款首付款比例不得低于％。对购买自住住房且套型建筑面积平方米以下的仍执行首付款比例％的规定。个人住房按揭贷款首付款比例低于３０％土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。对超出合同约定动工