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房地产项目管理制度1[1] 房地产开发项目可行性研究管理办法 为适应公司发展需要，实现房地产开发项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发监视的综合效益，特制定本办法。 1 开发项目可行性研究的任务 可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的综合效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。 2 可行性研究的步骤 2.1 筹备。可行性研究开始前的准备工作包括提出项目开发设想，组建研究小组，制定研究计划和工作大纲等。 2.2 调查。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。 2.3 方案的选择和优化。在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的方案，进行反复比较和论证，会同相关部门采用技术经济分析的方法，评选出合理方案。 2.4 财务评价与不确定性分析。对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细的财务评价和不确定性分析。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力。由相关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。 2.5 编写报告书。经上述分析与评价，即可编写详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导决策。 3 可行性研究的项目概况。主要包括： 3.1.1 项目名称； 3.1.2 项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等； 3.1.3 项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性； 3.1.4 项目的性质及主要特点。 3.2 开发项目用地的现状调查及动迁安置 3.2.1 土地调查。包括开发项目用地范围人口调查。包括开发项目用地范围调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、 1 数量和面积等。 3.2.4 各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通讯管线的现状及目标和其可能实现的时间。 3.2.5 其他地下、地上物现状。开发项目用地范围如需要进行拆迁的，要制定动迁计划，确定安置方案。 3.3 市场分析和建设规模的确定 3.3.1 市场供给现状分析及预测。 3.3.2 市场需求现状分析及预测。 3.3.3 市场交易的数量与价格。 3.3.4 服务对象分析、制定租售计划。 3.3.5 拟建项目建设规模的确定。 3.4 规划设计方案选择 3.4.1 市政规划方案选择。市政规划方案的主要项目构成及平面布置。 3.4.3 建筑规划方案选择。建筑规划方案的资源供给 3.5.1 建筑材料的需用量、采购方式和供应计划。 3.5.2 项目施工的组织计划。 3.5.3 项目施工期间的动力、水等供应。 3.5.4 项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。 3.6 项目开发组织机构和管理费用研究 3.6.1 开发项目的管理体制、机构设置。 3.6.2 管理人员的配备方案。 3.6.3 人员培训计划、年管理费用估算。 3.7 开发建设计划 3.7.1 前期开发计划。包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作计划。 3.7.2 工程建设计划。包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。 3.7.3 建设场地的布置。 3.7.4 施工队伍的选择。 3.8 项目经济及社会效益分析 3.8.1 项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。 2 3.8.2 项目投资来源、筹措方式的确定。 3.8.3 开发成本估算。 3.8.4 销售成本、经营成本估算。 3.8.5 销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。 3.8.6 财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性