上海天地行某项目策划提案报告—竞标力作.doc

中山二路项目营销策划方案 目 录 一、 房地产市场综述 3 二、 各市场发展状况分析 5 三、 2005年“五·一”楼市盘点 22 ? 这个楼市比较淡 22 ? 旧货量多新货少 23 ? 政策因素影响大 23 ? 中低价位盘畅销 24 ? 产品特色是亮点 24 ? 别墅市场竞争烈 25 四、 2005年下半年广州市房地产市场预测 26 ? 批准预售面积将大幅上升 26 ? 商品房价格上升幅度将有所放缓 26 ? 商品房产品结构将有所调整 27 五、 2004-2005年度东山区市场分析 28 (一) 东山区供求分析 28 (二) 东山区价格分析 32 (三) 东山区05年大市分析 37 第二部份 项目定位 41 一、 项目概况 42 二、 目标客户定位 51 三、 产品建议 60 四、 项目形象定位 62 五、 价格定位 64 第三部分 项目建议 65 一、 项目规划建议 67 二、 户外包装建议 68 (一) 工地围墙包装 68 (二) 楼体包装 69 (三) 售楼部前广场 69 三、 售楼部包装 70 (一) 售楼部功能分区 70 (二) 售楼部风格 70 四、 架空层园林 71 五、 公共空间 72 六、 样板房包装 73 (一) 样板房楼层 73 (二) 样板房包装 73 五、附加值建议 74 (一) 物业管理 74 (二) 智能化建议 75 第四部分 营销推广部署 77 一、 工程节点建议 78 二、总体推广策略 78 (一) 营销推广阶段 78 (二) 推广策略 79 三、营销推广部署 80 (一) 入市时机的确定 82 (二) 宣传推广手段 83 (三) 营销手段的应用 83 (四) 销售部署细分 84 四、营销费用预算 88 第五部分 项目销售管理模式 89 一、 项目总控 90 二、 项目负责人 90 三、 销售管理监督人 90 四、 售后服务负责人 90 五、 现场销售经理 91 六、 现场销售主任 92 七、 现场销售主任助理 93 八、 组长职责 94 九、 销售人员职责 94 第六部份 东山区销售楼盘个案 96 一、 东山代理楼盘分布图 97 二、 东山代理楼盘个案简述 98 房地产市场综述 表1-1：2005年第一季度广州市房地产市场各主要指标 2005年第一季度，广州市以公开方式出让土地7宗，用地面积14.12万平方米，成交金额21.15亿元，土地供应量（土地面积）略高于2004年全年公开方式出让土地；土地转让共16宗，用地面积28.39万平方米，成交金额5.64亿元，土地流转量出现了短期的回落。公开方式出让土地量的回升，表明了土地管理部门正通过调节供应和规范管理等有效手段，从源头上规范土地供应；土地转让量的短期回落，表明了开发企业在政府调节供应和规范管理的情况下，通过融资与合作等方式，盘活各自手中的闲置土地或游资，而2005年以来，随着大量盘活土地纷纷投入开发，土地流转市场短期呈现相对淡静的局面。 在房屋市场方面，新建商品房批准预售面积为200.74万平方米，同比略减0.5%；新建商品房交易登记面积和金额为232.58万平方米和125.15亿元，同比分别减少22.3%和10.8%；存量房交易登记面积和金额为208.12万平方米和62.23亿元，同比增幅高达36.8%和41.6%。新建商品房交易登记量高于批准预售量，表明房屋一级市场需求旺盛；存量房交易登记量的大幅度提升，所占房屋市场交易总量的比例不断增大，表明房屋市场二级流转越趋畅旺，房屋市场步向成熟的特征越发显著。 总的来说，2005年第一季度，广州市房地产市场仍然遵循着其良好的轨迹发展：在国家宏观调控政策下，土地供应得到有效控制，土地二级市场继续稳步健康地发展；房屋供求均衡，一、二手市场交易活跃，价格稳中略升，二手房市场份额继续扩大，房屋市场不断成熟。 各市场发展状况分析 土地市场分析 土地一级市场分析 土地出让概述 2005年2月底，广州市国土房管局公布了《2005年广州市（八区）经营性国有土地使用权出让计划（供地计划）》，这是广州市连续第二年对外公布年度土地出让计划。该计划指出，2005年，广州市计划出让28幅经营性国有土地使用权，总用地面积110万平方米，总规划建筑面积 土地一级市场展望 2005年国家将采用土地管理手段和信贷金融手段继续宏观调控，以两手抓的方式继续完善土地供应政策。活二手土地，充分利用土地的价值。今年将加大处理烂尾地块、烂尾楼的力度，在前段时间已经无偿收回27宗闲置土地的基础上，2005年要把已前置审批土地与闲置土地的处置相结合，加大收地力度，土地公开出让 2005年第一季度出让土地以商务办公类用地居多，而在土地二级市场当中，商住类用地转让占据主要位置。转让的16宗土地当中，商住