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基于房地产市场内生属性房价与租金关系实证分析 　　[摘 要] 基于房地产市场内生属性，构建房价租金关系的理论分析框架，运用全国房屋销售和租赁价格指数数据实证分析，结果显示房价在短期和长期都将影响租金水平，但租金对房价影响甚微，折射出房屋销售市场与租赁市场在长期与短期内存在现实分隔，没有呈现良性的互动发展，并从市场属性、宏观经济背景和消费者偏好三方面，对实证与理论之间、国内与国外之间的差异进行了解释，进而针对产生偏离的原因提出了相应的政策建议与今后进一步研究的方向。 　　[关键词]房价；租金；投资；消费；内生属性 　　[中图分类号]F293.35 [文献标识码]A [文章编号]1673-0461（2014）03-0031-07 　　一、引言与文献回顾 　　随着我国经济高速增长，城镇住房制度改革的不断深化，以货币化、市场化改革为目标导向的房地产市场获得了快速发展，但房地产市场改革与完善的过程中也遇到了诸多问题，其中最引人关注的便是房地产市场自身的泡沫问题，国际上通常采用房价收入比、空置率、租售比等指标来评价房地产泡沫存在与否及其程度大小。与此同时由于房地产市场本身租售并举，租售比作为房屋销售价格与房屋租赁价格相互关系的直观反映，便引起了国内外学术界对于房屋销售价格与房屋租赁价格（房价与租金）之间关系应然与实然的研究。 　　国内学者对房价与租金的研究，主要集中于从租售比与两者变动关系等角度出发。在租售比方面，学者认为租售比①将随着城市化[1]、利率[2]、预期房价上涨率和政策变化而变化[3]，我国目前的租售比远远超过国际上的临界合理标准[4]。因此，有学者认为可以通过住房市场微观层面上的房价租金比测算，有效考察我国房价的泡沫程度[5]，也有学者认为租售比在我国的反馈机制存在失灵现象[6]，此方面学者们并没有达成共识，因此，租金房价比作为估值指标在中国城市住房市场上的适用性值得谨慎判断[7]。其次，就房价与租金的互动关系而言，诸多学者展开了研究，认为我国当前房价和租金被区隔在垄断竞争市场和完全竞争市场，具有相对的独立性[8]，两者之间并不存在明显的长期互动关系[9-10]，短期内房价变动不影响租金变动，租金变动也有限影响房价变动[11]。 　　国外学者对于房价和租金关系研究中，Clayton[12]提出租金与房价的关系类似于股票市场中股利与股价的关系，并运用了现值模型对两者的关系进行了研究，指出房价是未来租金收益的现值之和，Gallin[13]运用美国1970年第一季度到2003年第四季度的季度数据进行了实证研究，表明房价和租金序列存在协整关系，在长期两者互为对方变化的原因，并指出租售比是评估房地产价格的一个有效参数，Mayer等[14]研究了租金与房价之间的关系，研究结果表明房价与租金并无直接关系，房价租金比不能作为衡量房屋投资价值的标准。但Meese等[15]研究却指出在均衡状态下忽略税后折现率的作用后，房价的增长率应该和租金增长率相同。 　　可见，国内外学者对房价与房租之间的研究都主要集中在两者变动关系的互动分析上，但由于着[的对象分别是国内和国外不同的房地产市场，因此得出了不同的研究结论，那么为什么同样是内生于房地产市场之中的房价与房租，却在国内与国外呈现出了不同的现实关系？同时，另外值得探讨一点的是，大多数学者在研究过程中忽略了理论框架与实证的相结合，缺少逻辑的理论阐释。鉴于此，本文将在已有研究的基础上，试图通过结合理论框架与实证分析的方式，带着如下问题展开全文房价与租金关系的探讨：①如何在逻辑上构建房价与租金变动关系的理论分析框架？诉诸于分析框架的两者变动机理如何？②实证呈现出的我国房价与租金的关系如何？如何解释两者呈现的关系？③相应的政策启示又是什么？ 　　二、房价与租金变动关系的理论分析框架 　　目前对房价与租金相互关系的理论主要有马克思的地租理论和迪帕斯奎尔—惠顿模型（D-W模型），两者都将房价与租金放置于同一个双方联系紧密的成熟市场环境下，其中马克思认为房价和租金是对同一价值商品的不同价值表现形式，D-W模型将房屋视为资产，认为房价为资产的价格而租金则为房屋资产的投资回报率[16]，两种理论尽管逻辑起点不同，但都得出房价与租金之间存在相关关系。因为房地产市场可以划分为消费市场和投资市场，为了更加直观地对两者之间的关系进行理论推导，本文将从房地产市场的内生属性出发，根据房屋租赁市场与销售市场的消费（需求）与投资属性进行理论框架的构建，借助数学模型对各要素的逻辑关系进行推]，具体理论模型如下： 　　（一）理论模型的前提假定 　　①销售市场与租赁市场同质都是完全竞争市场，不存在垄断的市场因素，买卖与租赁双方信息对称。②对模型进行简化，销售市场（资产市场）只考虑投资利润率的影响，不考虑资产增值的影