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探究社会主义房产市场经济法律性质 　　中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）03-000-02 　　摘要 房地产市场经济是我国社会主义市场经济的重要组成部分，对我国市场经济的完善和发展都有重要作用。本文从我国房地产市场经济的性质进行分析，进而探讨社会主义房产市场经济的法律性质，增强对房地产市场经济的认识和理解，以期对当前房地产市场经济的发展有一定的借鉴作用。 　　关键词 社会主义 房地产市场经济 法律性质 　　一、社会主义房产市场经济的性质 　　（一）我国房产经济是我国社会主义市场经济的组成部分 　　对房产市场的认识，可以从广义和狭义两个方面来分析。从广义上说，房产市场指整个房产交易中所涉及的各种经济关系和社会关系的总和。从狭义上说，房产市场指专门以房屋买卖、互换、抵押、租赁等房屋交易活动的市场。房产市场可以分为：国内房产市场、国际房产市场、农村房产市场、城市房产市场。其中，以城市房产市场和国内房产市场为主。 　　房产市场经济指以房产市场作为主要配置资源，以房产市场经济调节和激励房产经济活动，主要通过对房产市场的供求双方进行调节，实现双方的供求目标和需求。我国房产经济是我国社会主义市场经济的组成部分，是以生产资料的集体所有的公有制为基础的经济制度，掌握着集体房产和国有房产的经济命脉。国家通过宏观调控政策对房产市场进行有效调节，发挥房产经济的积极作用，减少和消除其自发性，促进房产市场的有序进行。 　　（二）房产经济是一种富有活力的经济，不易形成全国性市场的经济 　　发展房产经济不仅能深化我国的社会主义市场经济制度的发展，还能促进对外开放，优化我国的产业结构，促进我国城市化建设进程的加快。从全球范围来看，房产经济是一种富有活力且发展迅速的经济模式。再者，由于房产经济中大都为不动产，人们对房产的居住质量、居住面积的要求不断提高，需求弹性增大，房产交易受到国家的政策法规、居民人数及地理位置等的限制，房屋的结构、装饰和造型的要求也不尽相同，全国性统一的市场经济不易形成。 　　（三）房产经济??社会大市场经济和行业市场经济 　　房产市场交易一般先在某地洽谈，再到房屋所在地看货，双方签订交易合同后，还要经政府部门的书面审核，办理房产过户手续或登记备案手续，保证房地产市场经济的有序进行。房产交易结果是房屋所有权、使用权、经营权、处分权和收益权等的转移，是行业市场经济。同时，由于房产与人们的生产生活密不可分，因而可以称之为社会大市场经济。 　　（四）房产经济受到人口增长的速度、环境和资源现状和城乡用地限制 　　房产经济离不开地产经济，房屋的建造应取得土地所有权。目前，城市人口的密集，房产用地非常紧张。而农村宅基地占用农田现象普遍，影响农业生产发展。房产经济的发展，不仅受到地域、资金的影响，还要求房产经济由多层建筑向高层建筑发展，促进城市的立体化建设进程。 　　二、社会主义房产市场经济的法律性质 　　（一）社会主义房产市场经济的客体在一定条件下具有可转化型 　　房产经济的客体——房屋，也是我国《民法通则》所规定的民事法律关系的客体。从《民法通则》的债权和财产所有权进行分析，房屋所涉及的法律关系包括房屋所有权、房屋债权民事法律关系。从民事法律关系的角度而言，房屋属于不动产、不可分物、流通物、特定物，属于生活资料和生产资料，可分为用作住宅房屋和不用作住宅的房屋，且两者在一定的条件下可以相互转化，住宅房产可以转为营业用房，而营业用房可以出租，成为商品房。公民个人将自己所有的房租自住时，属于生活资料；而用于出租、教学、科研、营业时，则属于生产资料。而生产资料归谁所有，是社会类型划分的重要标志，将房产划分为生活资料和生产资料，是我国《民法通则》对房产经济的民事法律关系客体的分类依据，房产作为生活资料和生产资料的可转化性，是我国社会主义房产市场经济的重要法律特点。 　　（二）社会主义房产市场经济的基本内容是房屋所有权和债权 　　房屋所有权是我国房产市场经济的基础内容。一般而言，我国农村地区的房屋所有权为集体所有，是农民个人的生活资料所有权、集体生产资料的所有权、国家所有权。城镇的房屋所有权中，国家所有权占有大部分，主要包括：城镇房屋的集体所有权、合伙所有权、联营所有权、中外合资经营所有权、中外合作经营所有权、外商独资所有权、城镇职工、居民生活资料的所有权。 　　随着我国经济的发展，人们生活水平不断提高，住宅用房和非住宅用房的质量、数量要求也越来越高，同时，由于自然灾害等对房屋的破坏，城市的违章建筑拆除、城市迁移、房屋使用年限超期、城市规划对已建房屋的破坏等，房屋的兴建和改造工程在每个时期都存在，这就要求在房屋建设承包合同中，对房屋的勘察、设计、施工合同和建设安装合同中，应明确房