豪斯机构怡行地产顾问龙山项目地块评估报告.docVIP

厦门2005P02地块评估简报 一、市场简析 （一）龙山综合区概况 1、区域简介 龙山综合区的前身是龙山工业区，与莲花五村住宅小区只有一路之隔。它始建于1984年，1993年市政府调整龙山综合区，将龙山工业区西北面的用地约23万平方米调整并用于莲花五村统建房居住小区及部分商品房建设。1994年，市政府作出决定，区内不再审批新建的工业用地项目目前在龙山综合区落户的企业有50家，仑花园印象·后街龙山南路2.7 多层 二房 住宅5350 商铺12000 30% 新莲花新龙山 莲花谊爱路金山西路金尚路金尚路金尚路北段 1、供给量分析 厦门本岛东部供给量超过63万平米，目前市场存量约35万平米； 2、产品分析 多数项目为多层、小高层混合社区； 高品质的项目相对较少，建筑风格趋同（主要为现代风格），由于规模有限，多数社区缺乏园林景观； 3、户型分析 三房为区域的主力户型，户型面积与厦门市区相比相对较小； 金尚风景提出“空中院馆”户型模式，即设置较大面积的凹阳台，给消费者带来附加值的同时，也有树立了项目的竞争优势； 禹洲高HOUSE及玉山花园为挑高4.98的户型设计； 4、价格分析 区域住宅售价集中在5400-5900元/平米； 挑高户型项目的售价比周边普通住宅售价高出500-800元/平米，如禹洲高HOUSE及玉山花园； 印象后街受变压器影响较大，靠近变压器的售价要比不靠近的低500元/平米左右； 5、销售情况分析 区域楼盘同样受房产新政大背景的影响，新开盘项目销售率普遍较低，国贸阳光2期的销售率就与1期形成鲜明的对比，而综合质素较高的联发新天地，销售率也没预计的好； 区域的楼盘将集中在05年10月份面市，如玉山花园、金尚风景等，而新莲花新龙山项目将在06年年初推出； 6、客群分析 周边居民及江头区域的生意人为该区域的主要购买客群 其次是为了获得户口而在该区域购买的泉州、漳州等外地购房者； （三）项目分析 1、优势 可以共享禹洲花园的成熟配套； 邻近47万平米的忠仑园项目无商业设施，投资价值较低； （四）价格定位 1、住宅均价 区域住宅均价集中在5400-5900元/平米，考虑到本案的推出时间及产品本身质素，本案均价预计为6300元/平米，高出周边售价500-800元/平米； 2、车位均价 区域楼盘车位均价在8-10万元/个，本案车位均价预计为8万元/个； 二、经济评价 1、项目基本数据 项目名称 2005P02 项目位置 龙山综合区内，龙山南路以北，华福社区以西 占地面积（㎡） 5688.815 总建筑面积（㎡） 12510 容积率 2.2 住宅面积（㎡） 12510 建筑密度 15% 商业面积（㎡） 0 绿化率 40% 公建面积（㎡） 0 住宅户数（户） 83 地下室面积（㎡） 853 地下车位个数（个） 24 起拍价（万元） 2520 增加幅度（万元/次） 50 2、以起拍价为地价成本的支出与收入估算表 序号 项目名称 平均单价（元/㎡） 成本总价（元） 备注 一、 收入 　 　 　 1.1 住宅收入 6300 住宅均价6300元/㎡计，且全部售完 1.2 0 0 无商业设施 1.3 车位收入 80000 1560361 车位售价按8万/个计，且销售率80% 　 收入合计 6425 　 二、 支出 　 　 　 1 土地成本 　 　 　 1.1 楼面地价及契税 2075 包括3%的契税 2 　 　 　 2.1 勘察、设计费 35 437850 按35元/㎡估算 2.2 10 125100 按10元/㎡估算 3 　 　 　 3.1 建安成本 1150 按小高层计，1150元/㎡ 3.2 地下室成本 1600 1365316 按1600元/㎡计 4 小区配套费 　 　 　 4.1 电增容费 88 1100880 按高层住宅用电标准计 4.2 道路及给排水工程 60 750600 按60元/㎡计 4.3 30 375300 按30元/㎡计 4.4 照明工程 10 125100 按10元/㎡估算 4.5 通讯及智能化工程 40 500400 按40元/㎡估算 5 开发费用 　 　 　 5.1 监理费 10 125100 按10元/㎡估算 5.2 40 500400 按40元/㎡估算 5.3 公共维修基金 23 287730 按建安成本的2%计 6 16 200803 按（2+3+4+5）的1%计 7 16 200803 按（2+3+4+5）的1%计 8 116 1448345 按地价贷款一年计，年利率5.58