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城市边缘区工业用地集约利用现存问题与调控策略 　　摘要：从分析城市边缘区工业用地利用的现状与存在的问题着手，阐明了城市边缘区工业用地集约利用的内涵，探究了集约利用城市边缘区工业用地的调控策略。科学规划、整合城市边缘区工业用地资源，探索其集约利用的典型模式，建立和完善集约利用评价指标体系以及价格评估体系，加强信息化的动态监测管理，鼓励投资建设主体多元化，提高土地投入产出率，是解决城市边缘区工业用地集约利用的现存问题和构建“两型社会”的必由之路。 　　关键词：土地集约利用；城市边缘区；工业用地 　　中图分类号：F301.24 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2013）08-1796-04 　　城市边缘区是城市发展到特定阶段所形成的独特地域实体，是位于城乡之间的，城市和乡村的社会、经济、环境等要素激烈转换的地带。在土地利用方面则表现为由城市向乡村过渡、不连续的混合土地利用地带。近年来，随着中国工业化和城市化的迅猛发展，城市边缘区工业用地普遍存在着占用建设用地比例过大、资源被大量浪费等严峻问题。城市边缘区是中国社会经济十分活跃的地带，又是人地关系较严峻、矛盾较尖锐的地区，提高城市边缘区工业用地效率，对正处于快速城市化过程中的区域迅速提升土地集约利用的整体水平具有极为重大的影响。因此，研究城市边缘区工业用地集约利用具有十分重要的意义。 　　1 城市边缘区工业用地利用的现状与存在的问题 　　目前中国城市边缘区的工业用地多以开发区和工业园区等地域综合体的空间表现形式存在。在城市边缘区工业开发建设初期，土地资源、产业政策的优惠与行政作风的高效使之一度成为招商引资的热点，对母城城市基础建设和周边区域经济发展都起到了十分关键的作用。据商务部外资司发布的《2010年国家级经济技术开发区发展报告》统计，2010年，在不到全国总面积万分之一的土地上，90个国家级经济技术开发区在实现国内生产总值（GDP）、工业增加值、税收收入、出口总额、实际利用外资、完成固定资产投资、吸收外资、解决就业等经济指标方面均取得了令人瞩目的成绩（表1）。改革开放30多年来，集中于城市边缘区的“科技-工业综合体”把土地、劳动力、服务等优势集聚在了一起，在推进工业化和城市化进程中起着不可替代的作用[1]。 　　然而，城市边缘区工业用地的利用在取得不小成就的同时也存在着不少的问题，特别是城市边缘区工业用地相对粗放的利用模式以及土地资源的利用与管理中存在的问题已经成为制约其向更高层次发展的障碍。比照中国与国外城市工业用地与城区面积间的比例，不难看出中国存在着城市边缘区土地集约利用整体效率低这一问题，且有着不可忽视的严重性（图1）。 　　1.1 城市边缘区工业用地盲目外延式扩张，耕地非农化现象严重 　　当前国内大多数新增加的工业用地都是以城市边缘区新增建设用地为主，旧城改造用地为辅，是一种外延式的扩张。而城市边缘区新增建设用地大多是通过征用村集体农用地的形式，将集体土地流转为国有土地，统归工业园区管委会管理。管委会经过开发整理成“熟地”后，再将征用的土地出让给企业。据统计，中国在未进行开发区专项治理整顿之前，各地已有位于城市边缘区的各种开发区共6 866家，其中，属于国家级的仅有232家，属于省级的有1 019家，而地方政府自行主办的各类开发区占到八成以上[2]。各级地方政府大肆圈地，大量占用耕地，造成了城市边缘区工业用地失控，土地市场“供大于求”。中国的大中小城市均在不同时期、不同程度地存在着工业用地占建设用地比例过高、增长过快的问题。据调查，即便是在全国53个国家级高新技术开发区中，土地利用强度也仅仅为0.236 7（以建筑容积率统计）；已占用的土地平均有效利用率仅为57%，而闲置土地比例则高达43%；在中国省级以上的开发区中，国家批准规划的近20 000 km2工业园区面积，闲置土地比例竟占到规划总面积的86.49%，土地闲置现象甚至严重到致使一些城市边缘区陷入多年荒芜的程度[3]。城市边缘区工业用地无序扩张的严重后果是导致当地耕地锐减。统计数据表明，1996～2002年间，珠三角地区曾每年减少221 km2耕地[4]。 　　1.2 城市边缘区工业用地投资强度和产出效率均存在问题 　　土地粗放型利用，投入不高，产出更低，已成为中国城市边缘区工业用地的利用现状。据了解，即使在全国被称为 “集约用地典范”的江苏省苏州市昆山经济开发区，目前吸引总投资8.2亿美元，地均投资额仅为6 278.07万元/hm2，远低于法国、新加坡、我国台湾等发达地区的地均投资强度。在中国的中西部地区，甚至有些城市边缘区工业用地地均投资额不足450万元/hm2（表 2）。过低的投入必然产生更低的产出，也必然导致低效率的粗放型土地利用方式。正由于工业用地协议价格相对较低，上