昆明怡宁项目地块可行性研究方案最新修订版【精品资料】.ppt

第三章 项目板块物业市场调查分析 区域市场供应产品特征 二手 楼 盘 情 况 3800－4500元/ ㎡ 花园洋房、高层 明日城市 3800－4100元/ ㎡ 高层 第一国际 5000－6000元/ ㎡ 多层 百大国际花园 4800－5200元/ ㎡ 小高层、花园洋房 水逸康桥 3800－5000元/ ㎡ 高层 硅谷公寓 3800－4500元/ ㎡ 多层 美丽新世界 3600－4000元/ ㎡ 高层 月半湾 3800－4500元/ ㎡ 高层 傲云峰 3600－4000元/ ㎡ 高层、多层 丽阳星城 售价 业态 案名 5300元/ ㎡起 2．0公寓 4．0写字楼 高层、小高层 汇金城市商业广场 4000元/ ㎡ 小高层、高层 中晟溪城 4280元/ ㎡ 1 高层、别墅 森林湖 4000－4500元/ ㎡ 2．5 高层 新域盛景 4000－4500元/ ㎡ 2．49 小高层、多层、高层 都市春天 4200元/ ㎡ 2．8 多层、花园洋房 朝花曦拾 售价 容积率 业态 案名 在 建 楼 盘 情 况 区域市场分析 西 市 区 供 盘 均 价 走 势 第三章 项目板块物业市场调查分析 昆沙路板块 高新板块 学府路板块 4200元/㎡ 5000元/㎡ 5500元/㎡ 高新区板块价格成因： 稀缺地块，大宗地复合业态居住品质高，可以作为区域市场带领者。 昆沙路板块价格成因： 交通条件较好，有效提升项目价值。 学府路板块价格成因： 空间距离较近，配套发达，板块较成熟 高新板块 学府路板块 昆 沙 路 板 块 区域市场分析 第三章 项目板块物业市场调查分析 经 典 壹 城 昆明经龙典房地产开发有限公司开发的经典壹城位于人民西路与海源中路交汇处，占地共约600亩。此次将在2008昆明房交会上亮相的是其一期产品。该产品建筑面积为10万平方米，绿化率超过46%，由7个点式高层组成，其中5栋为26层，2栋为24层 24.97%。 建筑密度 2.499 容积率 46.2% 绿地率 103782.2平方米 总建筑面积 37620.19平方米 一期总用地面积 区域市场分析 同质产品 第三章 项目板块物业市场调查分析 目前在西市区和本项目最具竞争力的楼盘 （劣势） 1、都属于城中村改造项目，而经典壹城的在今年房交会已推出一期，已经抢先一步占领了市场 2、在地理位置方面“经典壹城”更具有优势 3、经典壹城在规划中将建设一栋高度超过90米的西区标致性建筑，同时高层住宅和临街商业配套也将有效地拉动片区价值 同质产品对比 区域市场分析 优势 1、本项目容积率可以到4，（又不超过4，在价格弹性上占优势）同时建筑密度20%，可以建盖高容积率，低密度的高档居住小区，在环境上占优势。 第三章 项目周边物业市场调查分析 区域同质产品类型调查分析 高层,花园洋房 建筑类型 38万平米 建筑面积 云南中晟置业发展有限公司 开发商 4000元/平方米 价格 五华 五华区昆明高新开发区王筇路（经济干部管理学院旁） 项目位置 中晟溪城融合浪漫的地中海风格的现代时尚建筑，简约而不简单，以暖灰色、白色为基调 ，放弃了传统的街铺规划模式，设计成更为舒适和休闲的内庭式商业步行街，极大地方便了业主的日常生活需求，不出溪城也有完整生活，同时设置了9班国家标准幼儿园。 中晟溪城以人为本，出于对购房者最人性化的考虑和照顾，推出旧房换新居置业计划，活动期间，凡与开发商达成换房协议的购房者将的特权享受最多推迟三月交付首付款的优惠，并获得与金牌二手房中介机构的合作机会 区域市场分析 同质产品 客户群特征分析 需求量大，但购买力有限 改善型需求客户是消费主力 排除价格因素后，环境、医疗和孩子教育为消费者最关注因素 新居民无论是在收入学历职业层次上都要明显高于老区居民。 居住面积以80—120平米为主。 新居民对居住小区的总体感觉一般，并未达到最佳居住要求，表明稍好的产品仍有广阔的市场空间。 新居民有了购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力的关注明显高于旧居民小区的消费者，购房更趋于理性化。 第三章 项目板块物业市场调查分析 区域市场分析 客户群特征分析 第三章 项目板块物业市场调查分析 区域市场分析 1、二次或多次置业 远郊、地州客户 购房目的以孩子教育为主 2、投资者 这部分人的年龄应在35-50岁之间，孩子在读小学或中学，购房以2房、3房为主 因为商业而投资 因为教育而投资 这部分人年龄不等，以投资为主，购房以商务，单身公寓的1房或2房变现率高的户型为主， 3、商务办公 因为商业 因为教育文化区域 着重今后的发展 这部分人年龄不限，以高收入人群为主